被执行人将房屋出售给第三人，第三人支付全部价款并实际占有该财产的，但双方未办理过户手续，第三人无过错的，法院不得查封、扣押、冻结该房屋。

案情介绍：

 一、刘某于2015年12月与广州某房地产开发有限公司（下称“被执行人”）签订房屋买卖合同，购买位于广州市解放南路xx号房产（下称“案涉房产”）,并在2016年3月将房款全部付清，2016年5月收楼并实际使用至今。

二、某银行广州分行营业部（下称“银行”）与被执行人公司发生借款合同纠纷，银行依据具有强制执行效力的公证债权文书于2016年4月申请对被执行人强制执行。2016年6月，执行法院根据银行的申请查封被执行人公司抵押给银行的案涉房产共计16套，其中包括刘某购买的房屋。

 三、刘某向执行法院提起异议，请求解除对其占有的房产的查封。理由是：刘某已与被执行人公司签订房屋买卖合同，并已经付清全部款项，且已实际占有使用，在被执行人公司为他及其他购房人办理该房屋备案手续期间，因银行申请执行被执行人公司一案，法院查封了他们购买的房屋，致使其至今未能取得房屋的产权证，严重侵犯了他们的合法利益。

 四、执行法院于2018年6月作出异议裁定，解除对案涉房产中的查封。

裁判要点：

刘某与被执行人公司签订了《商品房买卖合同》，并付清了房款，且实际占用至今，无证据证明刘某存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于需要办理过户登记的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据刘某已付清全款并占有房产且无过错的情况，应当解除对房产的查封。

律师说法：

 对于买受人而言，若其所购房产非因自身原因被查封，该如何维权？

 根据法律规定及我们办理同类案件的经验，就非因买受人原因导致房屋被查封如何救济的问题，我们建议可考虑如下解决思路：

第一，最有效的救济途径便如上述案件中，以案外人异议的程序向法院提出申请。需要注意的是，买受人要能证明自己的买卖合同义务已经全部履行完毕，价款已全部付清且实际占有，同时，没有取得产权证不是由自己的过错引起。

第二，若是新买的房屋还没有入住，买受人还可以另诉开发商解除购房合同并追究其违约责任。

 三、此外，我们有必要重申《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，明确案外人异议之诉应满足的条件，案外人在主张权利时需特别注意。

相关法律：

 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。