退定金遭遇霸王条款

　　消费者买房须先签认购协议书并交付定金，已成为房地产行业的一个惯例。然而，就是这个行业惯例，惹来不少消费者的投诉与纠纷，许多消费者因最终无法与发展商签定房地产买卖合同而又无法收回定金投诉到消委会，据省消委会统计，近几年因定金问题投诉到消委会的就有上百宗。


　　日前，省消委会向社会发出公告，指出商品房的认购定金的七大霸王条款，并指出，如果买卖双方协商达不成合意，那么买方有权拒绝签订合同，并要求卖方返还定金。同时详细提出消费者在遭遇七大霸王条款时的处理意见。

　　鉴于商品房买卖中的各种不平等现象，广东省消委会特提醒消费者注意商品房认购各环节的陷阱，同时呼吁消费者起来共同依法抵制商品房买卖中的不平等条款。省消委会同时向广东的房地产企业发出劝喻通知书，建议其修改种种损害消费者权益的霸王条款，自觉遵守国家的有关法律法规，倡导诚信守法，让我省房地产经济在更公平的市场环境下健康有序地发展。

　　省消委会决定，将所受理的房地产定金投诉个案，只要符合退定条件的，统统转给发展商，并要求其退定，如果发展商不予理会，省消委会将支持消费者起诉发展商，以保障消费者的合法权益。
　　
　　霸王条款一：未看合同先落定
　　
　　在目前商品房的认购环节中，消费者签署认购书之前，发展商并没有把正式的商品房合同文本给消费者看，也没有把消费者关注的楼盘交付使用条件及日期、装饰、设备标准、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基本设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等情况如实告知消费者。有的发展商只是把建设厅颁发的房地产合同范本挂在销售大厅，并没有主动为将要签署认购书的消费者解释合同，许多消费者是在对以上情况一概不知的情形下与发展商签订商品房认购协议，这使得消费者一开始便陷入被动地位，导致了消费者即使今后对合同条款不满不愿买楼，由于签了认购书而无法要回定金。
　　
　　广东省消委会法律委员会意见：退还定金！

　　省消委会法律委员会认为，在商品房买卖的认购环节中，卖方不就买卖合同的内容告知买方，却要求买方就所选定的房屋进行认购，而双方所签的认购书的内容也大多不涉及商品房买卖的具体内容，只是约定了房屋的房号、面积、价款，以及签订正式合同的时间。在这种情况下，由于买方不了解合同的具体内容，就无所谓对合同内容的认可，双方要签订房屋买卖合同就必须根据《合同法》的有关内容，在平等协商的基础上达成合意，任何一方都不能将自己的意志强加给另一方。认购书中约定买方向卖方交付的定金，只是表明买方愿意购买认购书所认购的房屋，愿意就该房屋的买卖按照认购书的约定，和卖方就有关合同内容进行协商，这种情况下的定金只是立约担保，而并非是成约担保，只要买方按认购书的约定和卖方就有关房屋买卖进行磋商，就是履行了认购书所约定之义务，如果协商达不成合意，导致合同不能签订，双方均不构成违约，卖方应该将该定金返还给买方。
　　
　　霸王条款二：信息不对称
　　
　　目前发展商制定、要求消费者签署的房地产认购书，多数并没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的具体内容，在消费者对许多收楼条件不清楚的情况下，要求消费者交付定金，要求消费者交付首期房款，这明显剥夺了消费者在签署认购书时的知情权，许多商品房定金的纠纷就是由于消费者对楼盘交付的真实状况未完全了解而贸然签约认购付款所引发的。由于认购书没有等同于商品房合同的主要内容认购书仍然生效，所以购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。
　　
　　广东省消委会法律委员会意见：退还定金！

　　虽然，法律上没有要求认购书必须等同于合同，但在目前的房地产实践中，消费者在购房前必须先签署认购书以及交付定金和首期房款，在完成了上述手续后才能看到和签署正式的房地产买卖合同，这对消费者是显失公平的，同样严重损害了消费者权益。广东省消委会法律委员会认为，认购书不具备买卖合同法律效力的情况下，双方就正式买卖合同条款无法协商一致，买卖关系未成立。发展商应该把定金退还给消费者。
　　
　　霸王条款三：购房合同不能改
　　
　　据消费者投诉反映，目前房地产销售实践中，商品房销售合同由发展商单方制定，发展商甚至把建设厅为了规范房地产市场制定的商品房销售合同范本中的空白处也自行填好，让消费者直接签名，没有任何修改和商量的余地，如果消费者不就范可以，那你就不要买房，1万元的定金也没得退还。更有甚者，就是消费者签署这样没有选择余地的合同，还要给发展商指定的律师交付律师费用。
　　
　　广东省消委会法律委员会意见：退还定金！

　　由于商品房买卖合同条款是格式条款，根据合同法第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，现象三符合合同法规定的显失公平、或以胁迫、欺诈手段签定合同，属于可撤消合同，消费者可以在一年内行使撤销权，发展商也应该把定金退还消费者。
　　
　　霸王条款四：付了首期再签约
　　
　　在目前房地产的认购书上，普遍存在要求消费者在签署正式合同前交付首期房款，但认购书中却没有具备商品房买卖合同的主要内容，在信息严重不对称的情况下，发展商要求消费者交付首期房款后再签署正式的房地产买卖合同，致使消费者处于相当被动的地位。
　　
　　广东省消委会法律委员会意见：退还定金！

　　首期房款的支付应是商品房买卖合同的主要内容。但商品房的出卖方在其提供的认购书中要求买方支付首期房款，而又不涉及买卖合同其他内容，这样的认购书不具备正式合同的性质，在这样的条件下要求消费者交付首期房款有失公平，消费者可以拒绝交付。
　　
　　霸王条款五：减轻责任　
　　
　　目前定金条款只约定给付定金的一方不履行约定，无权要求反还定金，而没有约定收受定金的一方不履行约定，应当双倍反还定金。
　　
　　广东省消委会法律委员会意见：卖方不履行约定，双倍还定

　　这是一则明显的霸王条款，发展商在免除自身责任，排除消费者的主要权利，按照《合同法》规定，这种由发展商提供的免除其有关定金责任的格式条款无效。如果出现卖方不履行约定的情况，应当按照定金罚则，双倍返还定金给买受人。
　　
　　霸王条款六：抵押情况不透明
　　
　　目前广东仍存在销售抵押房现象，消费者购买抵押房存在一定的风险。现在国土房管局已经把地产商的楼房抵押情况记录在商品房预售许可证上面，但有些发展商并没有把它挂出来，有些发展商虽然挂了出来，但由于字体太小，没有专业知识的消费者不一定看得到，售楼小姐在消费者签署认购书时也没有把楼盘的抵押情况主动告知消费者，更不会把房产的抵押情况写进认购书，许多消费者是在签署了认购书、交付了定金后，到国土房管局查询才知道所认购的是抵押房。
　　
　　广东省消委会法律委员会意见：发展商须承担相关的法律责任

　　根据担保法第49条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物业，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。发展商如没有明确、主动告知消费者相关情况的，应视为没有履行告知义务。如果消费者在不知情的情况下买到抵押房而要求退定金，发展商必须承担相关的法律责任。
　　
　　霸王条款七：违规收取中介费
　　
　　目前，广东一些中介代理开发商销售一手商品房，往往在认购书上的购房者须缴交税费一栏里，添加“综合服务费”收费项目，规定消费者交一千元至三千元的综合服务费。
　　
　　广东省消委会法律委员会意见：“综合服务费”的收取不合理。

　　中介代理机构(包括律师行)实际是收小业主的钱，却代表开发商的立场和利益，为开发商服务。其实，建设部《商品房销售管理办法》第二十八条明确规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其它费用。所以收取“综合服务费”是违反规定的做法。

　　

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定金缴纳八大陷阱

　　根据消费者投诉的种种不平等现象，广东省消委会总结出八大定金“陷阱”，并提醒消费者注意。
　　
　　陷阱一：
　　谈合同先交预付款
　　
　　2003年7月，范先生等二人在番禺某楼盘看中一复式单位，售楼小姐说谈合同要先交钱，杨先生交了2万元预付款后，该小姐又表示要先签一份认购书，然后才能看合同，杨先生当即提出异议。后来杨先生看到格式合同添加了很多开发商制定的内容，不利于买楼人，如对商品房面积的确定和办理房产证的时间等，都不按照国家规定的条文处理，对这种不符合国家规定且显失公平、单方面强加给消费者的合同，杨先生拒签。销售人员表示合同条款是公司规定的，不可能更改。双方对购房条款协商不成，杨先生要求退回2万元预付款，但被拒绝。
　　
　　陷阱二：
　　不说明房屋抵押情况
　　
　　李先生今年2月在淘金路某楼盘看中一套房，签了认购书并交了11000元定金，当时该公司未说明该套房的抵押情况，也未出示任何相关证件，只是约定三日内签定商品房买卖合同，三日后，在李先生再三要求下，售楼小姐出示了该楼相关证件的复印件，但在要求出示预售许可证正本时被以各种理由拒绝，再三盘问下，售楼小姐承认该房已抵押给银行，但承诺一个月内可解押，李先生要求就解押订立协议书，被拒绝，要求返还定金也被拒绝。

　　陷阱三：
　　强制签订不平等条款
　　
　　殷先生于2003年底在南州路某楼盘预定了一套128平方米的房子，并按发展商的要求交付了10000元定金，签定了认购书。到签购房合同时，殷先生发现条款有许多不平等的地方，与发展商协商要求更改合同中的某些不平等条款遭到拒绝，殷先生因此要求退定，但至今发展商仍未有答复。
　　
　　陷阱四：
　　宣传与房屋状况不符
　　
　　2002年五一期间，陈先生一家到机场路某楼盘看楼，在12栋4楼样板房，售楼小姐推介了12栋3楼的一个单位，售楼小姐肯定该楼有3米宽的“架空带”，但由于南面正在搞基建，根本看不到外面的情况，陈先生在看了北面花园景观后便付了5000元定金。几天后陈先生实地观察，发现所谓“架空带”其实是可直接连接南边楼房的大平台，并且这些平台是送给两户人家的私家花园，陈先生套房的厨房、洗手间、饭厅、小孩房等的窗户都与3楼平台紧紧连在一起，安全受到严重威胁。陈先生认为售楼小姐未清楚告知3楼套房的实际情况，于是要求退还定金，被拒绝。
　　
　　陷阱五：
　　无楼房编号也不退定　
　　
　　2003年何女士在海珠区某楼盘交付了1万元的定金，签定了认购协议书购买该楼盘的C座704单位。为了了解楼盘的情况，何女士拿该楼盘的预售证号到广州市房地产管理局调查该楼盘的产权情况，回答是此预售证号码上无C座，只有D、E、F座，何女士怀疑发展商有诈，不敢继续交钱购买该楼盘了，要求发展商退定。发展商解释说预售证上的F座即是认购书上的C座，为此她再到市房地产管理局要求出具F座就是C座的证明，但房管局说不会开这样的证明，就这样拖了10多天，何女士被告知超过了签合同时间，定金同时被发展商没收。
　　
　　陷阱六：
　　未签认购书定金不退
　　
　　廖先生于2004年3月6日同妻子到东风东路某楼盘看楼，夫妇两对1606单元比较感兴趣，代理商一位顾小姐要他们交10000元的定金和签认购书，当时廖先生表示不一定会买这套房子，暂时不签认购书，但顾小姐说，那你们先交10000元，待定下来买那一套房子时才签认购书，廖先生当时想这也不算认购，就交了10000元给发展商。后来廖先生于3月8日去找顾小姐，要求退还所交的10000元，但她说是定金，不能退。廖先生认为所交10000元应该是预定款，他没有与开发商签订任何协议，所以谈不上给定金。
　　
　　陷阱七：
　　不公示楼盘周边环境
　　
　　谭先生夫妇于2003年9月21日到位于白云区增槎路的某楼盘看楼，在交了1000元定金后，谭先生夫妇抽中了头等奖，可获得房价9.8折的优惠和6150元，售楼部人员要他们第二天把另外的9000元交齐，且不同意把6150元的奖金算入定金，结果谭先生夫妇交了10000元定金。过了两天，谭先生夫妇发现紧贴该楼盘的是一污水处理厂，但发展商并未在楼盘挂出规划图公示周边情况。谭先生夫妇要求发展商退定，但发展商不肯退，也不作任何解释。
　　
　　陷阱八：
　　办不成按揭不退定
　　
　　香港特别行政区居民黄小姐于2001年12月13日到天河区龙口西路的某楼盘看楼，售楼小姐对黄小姐说：“你只要一次性认购两套单位以上就可获得特惠价，物业管理公司还可以帮你办出租，回报是每月租金8500元以上，你是香港人，只要有稳定的收入和可靠的职业，银行可办理7成30年按揭，如果申请不成功，则马上退还你所交付的全部款项。”黄小姐决定认购三套房子，共交付了6万元定金。签订认购书后，黄小姐按约定交付了首期房款和其它费用，并于同年12月24日与发展商签订《商品房买卖合同》，期间，黄小姐积极配合发展商指定的律师行提交相关个人资料，资料经银行指定律师行审验合格，并缴纳了律师见证费。在有关部门收取了办理按揭须缴纳的契税、保险费、抵押登记费后，12月25日，黄小姐与中国工商银行高新技术开发区支行签订了三套单位的贷款合同，并填好了三套单位的贷款凭证。但12月26日，黄小姐被告知由于工行对同一业主认购三套房按揭的贷款不能受理，她的按揭申请未被接纳。为此，发展商不但不把购房定金退还给黄小姐，还要黄小姐按合同支付房款总额的20％违约金。但黄小姐事前并不知道银行有同一业主不能按揭三套房的规定，在她签署合同和交付有关费用时，发展商和发展商指定的律师行也没有尽告知义务。

　　□典型案例
　　万元定金竟遭吞没
　　
　　7月30日，黎小姐看中了番禺洛溪华荟明苑的一套房子，代理商要求先交订金并签署认购书，然后再签正式的购房合同。第二天黎小姐按要求交纳10000元定金并签订了认购书。但在签订正式合同书的时候，卖方却要求黎小姐先缴清首期款才能签订合同，几经交涉，双方不能达成协议。黎小姐因而决定退房。

　　笔者在华荟明苑的认购书看到第五条有一项这样写着：第一期楼款55158元，认购方须于认购书签订之日起7天内，交付第一期楼款……认购方应于付第一期楼款当天至“华荟明苑”售楼部签订正式《商品房买卖合同》。未付清上述款项的，出售方有权拒绝与认购方签订《商品房买卖合同》。

　　黎小姐在交付订金签署认购书时并未见过认购合同，对钱到帐才能签合同的条款颇感不解，黎小姐觉得如此购房缺乏保障，决定退房。然而，此时却被告知所交定金不得退回。黎小姐感到十分无奈。

　　对此，发展商方面这样解释：这不是先付款再签购房合同，付款与签合同必须同时进行，也就是在同一天进行，先付款再签合同或者是先签合同再付款，只要是在同一天，前后都行。但是消费者过了认购书规定的付款时间就属于违约，目前市场上基本上都是这样操作的。消费者肯定是误解了认购书里的条款。

　　□各方意见
　　
　　省消委会的通告，仿佛一石激起千层浪，引起各方关注，大家对此纷纷发表了不同的观点和见解。
　　
　　退定金对销售不利

　　天比高物业公司董事总经理马咏翔　
　　
　　如果不交定金或者消费者最终不能签下正式合同，发展商要把消费者的定金退还给消费者，这对发展商是不公平的。如果先来的消费者落订下房子之后，一个星期后又反悔，不要这套房子，发展商退回消费者的定金，这会影响到发展商的销售，也会加大发展商的投资风险。

　　另外，如果购房不用交定金或交易不能完成，退回定金，会搞乱市场。比如，发展商投入大量的宣传和准备工作，花了大量的资金，终于可以正式推盘了，其竞争对手或许会安排一批的“员工”乔装成购房者，人手一份定金，将楼盘认购完毕，一个星期后，这些人都不想要房子，都来退定金……结果耽误了发展商的最佳的售楼的时间，这岂不害惨了发展商？　
　　
　　有合适理由可以退
　　经纬总经理区俊文　
　　
　　消费者不购房发展商就要退定金，不能一刀切。现在有很多消费者都懂得保护自己的利益，都会在下定金前把正式合同看清楚的，有的发展商还把正式合同范本以公告栏的形式放在售楼部里，以提醒消费要注意的事项。

　　签订购房合同前所签的认购书也算是临时合同，具有法律效应，仅就这份认购书而言，如果发展商最后不想卖了，违了约，却要双倍定金赔偿给消费者；相反，如果是消费者违约，不想购房了，只损失定金。同样是违约，发展商方面的代价是消费者的二倍。

　　消费者当然有权了解清楚正式合同中的各项条款，以及商品房的各种真实情况，如果消费者所提出的合理要求与发展商达不成一致，或者发展商无法满足消费者的合理要求最终导致合同无法签订，消费费者的定金是应该退还的。
　　
　　定金没有理由退
　　华荟明苑发展商李总　
　　
　　消委会认为消费者未看合同和条款就落定，属于霸王合同，可以退还金。发展商也允许这么做，作为买家，他自己不看合同条款，我们的合同条款贴在公告栏上，他自己不看，是个人行为，没法约定。我们一般在签正式合同之前，也给买家看了合同，认为没问题才签。

　　退还定金是不行的，顾客交了定金又拿回定金，发展商卖楼一点保障也没有，消费者一旦交了定金，买卖双方各自的责任就划分清楚了，再说发展商又不是社会福利机构，是属于一种商业行为，要互相承担责任。不仅发展商卖楼要消费者交定金，在工厂订一批货也要交定金的，一旦中途退货，定金同样要不回来。所以不签正式合同，定金是没有理由退的。
　　
　　意义不大可以取消
　　　
　　在法律上有两种订金方式，一种是履约定金，一种是立约定金。商品房的认购书可视为一个立约合同，是为了保证正式的《商品房买卖合同》的签订。

　　现实购房中，有些消费对购房中将会出现的问题一无所知，有的甚至连正式合同中的条款都没有弄清楚，就下定金签了认购书。但认购书中也没有体现出正式合同的条款，一般来讲，认购书只是将房屋的地址、单位、面积等一些消费者已经较为清楚的内容写在上面，等交完定金签正式购房合同时，消费者才会慢慢地发现许多问题，或者双方就某个问题不能达成协议等，因此产生纠纷。

　　由于认购书的条款比较简单，消费者在签订正式合同时往往会由于此前种种未知的原因而达不成协议最终导致正式合同的无法签订，消费者真要退房，也会在正式合同里找出种种理由来拒绝发展商的种种条款，导致合同不能签订，因此，从这个角度上看，消费者交定金的意义并不大，购楼定金基本上可以取消。
　　
　　定金是套子
　　消费者王某　
　　
　　我认为购楼下定金完全是一种套子，消费者对房子的了解及购房合同条款的了解，需要一个过程，而发展商方面往往会催着你落定、付首期。许多销售人员往往会说，有问题在正式签合同的时候可以商量，但等你发现问题想退楼时，却发现自己的一万元定金已经没有了，这是很不公平的。我认为购房最好取消定金，让消费者在没有压力的情况下进行消费，谁先签正式合同谁先得，如果发展商的楼真的没有问题，还怕卖不出去吗？（叶清林　曾毅坚）

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