购买划拨土地的房屋合同是效力待定的合同

      2005年李某居住的小区要进行改造，原居住区域被改造为一广场。开发商对李某这一拆迁户进行房屋实物安置补偿。新居住小区的土地由政府划拨取得。由于新房面积远大于原住房面积。故依据安置办法规定李某还需要支付一笔房屋差价款。由于李某当时经济困难，无力支付这笔款。便将此房屋作价卖与王某。到2007年房屋建成后，王某申请办理房产证，这时主管部门告诉王某，此房屋政府已经明文规定房屋出售后五年内不得买卖。因而不能产权证。知悉后李某向法院起诉请求宣告合同无效，请王某返还房屋。李某的请求能否得到法院支持？

    余立宁律师：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条 规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。” 我国合同法还规定，依法成立的合同，自成立时生效。　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。因而当事人买卖划拨土地上的房屋，合同双方签字后合同未生效。如果经当地人民政府批准同意买卖，并补缴土地出让金的，则合同生效。如果政府不同意转让的，则合同不生效。如果王某向法院起诉时已经获得当地政府不准此处房屋买卖的相关文件，法院应当支持李某的请求，宣告合同无效解除合同。

    合同条款中对同一事项作出不同约定如何处理？

    张某于2007年购买了某小区的房屋。在合同订立过程中，张某询问售楼小姐，此房屋是否有两证（土地使用证、房屋所有权证）？售楼小姐非常肯定地讲，绝对没有问题，我们这个楼盘是政府部门授予放心房称号的房屋，合同中有联合宣言条款，如果逾期办证承担日息千分之一的违约金。然而，当张某在订合同时，发现售楼小姐填写的合同中的一个条款对逾期办证的约定责任是承担日息万分之一违约金。便质问售楼小姐，到底以哪一个为准？售楼小姐再次告诉张某，以宣言为准。于是张某签字付款。然而到2008年底，房地产开发公司并未按约定时间办证。经多次交涉未果，张某便向法院起诉，请求开发商按千分之一违约责任承担违约金。开发商辩称，未按期办证属实。合同中已经约定手写条款效力优于打印条款，合同中对万分之一责任是手写条款，千分之一是打印条款。同意按万分之一承担责任。

    案件审理：法院经开庭审理发现。在《商品房买卖合同说明》中，有这样描述：“本合同文本中涉及到选择填写内容，以手写为优先”，在合同正式条款中，约定：“本合同打印条款与手写条款具有同等效力，合同附件与合同具有同等效力。”《放心房联合宣言》中保证按时办证，逾期按千分之一承担责任。联合宣言内容曾经过报刊等媒体广泛宣传。

    余立宁律师：我国合同法规定，对格式条款的理解发生争议的按照通常情况予以解释，对于格式条款有两种以上解释的，应当作出了格式条款提供人不利的解释。本案中，对于条款的效力问题，出现了两种约定，一个是以手写条款优先，一个是说，手写与打印有同等的效力。这两个发生冲突。究竟哪一个条款承担责任？法律规定应当作出对条款提供人不利的解释。也就是说手写与打印有同等的效力。在同等效力的情况下，又以哪个为准？合同法还规定，格式条款提供我免除其责任，加重对方责任的，其条款无效。对格式提供人不利的解释，就应当适用千分之一违约责任条款。

律师提示：一般合同多数条款是双方协商一致的结果。在订立合同时要细读条款，对于条款约定有差异的，要及时纠正，以免产生误解引起讼争。

未过户的房产谁享有拆迁补偿权？

林某于2006年购买邓某一处房产。由于邓某长年在外一直未办理产权过户手续。2009年初，林某所购房屋处所进行拆迁。对于此处房的补偿双方同时申请补偿。谁有权获得拆迁补偿？

    我国法律规定，国家实行土地使用权与房屋所有权登记发证制度。　房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因而林某无权申请补偿登记。如果林某购房过程中，无违法行为，其所订立的合同有效。由其对邓某享有债权，其所购买的房屋，邓某享有协助过户的义务，邓某未过户构成违约，林某因此而造成的损失可以向邓某主张赔偿。总之，尽管林某无权申请拆迁补偿，但是其可以在邓某获得赔偿后向其请求因房被拆迁造成的损失。