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土地信托法律关系分析
作者:邹伙发发布时间:2014-03-18 浏览量:87

北京振邦所  邹伙发律师

土地信托是指在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包经营权稳定不变的前提下,农村土地承包人基于对受托人的信任,将其承包的土地使用权在一定期限内信托给受托人,由其利用专业规划经营管理或使用,土地收益归受益人所有的一种土地流转创新方式。相比于转包、出租、互换、转让、入股、抵押、继承、代耕等传统的土地流转方式,信托具有专业化规模化的特点,更适合现代大农业的发展要求,因之受到各方面的追捧。但是土地信托关系涉及到集体经济组织,个体农户,信托公司,土地经营方等各方面的利益,法律关系非常复杂。只有构建一个完善的制度框架,才能为土地信托的顺利发展提供良好的规则保障。

我国信托法第七条规定:“设立信托,必须有确定的信托财产,而且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。”我国在农村实行所有权和使用权相分离的土地制度,作为信托关系的核心标的,土地承包经营权的确定就显得非常重要。2014年中央一号文件也强调“要抓紧抓实农村土地承包经营权确权登记颁证工作”。在土地承包经营关系稳定,产权明晰的前提下,信托制度在土地所有权使用权分离的基础上进一步分离使用权和收益权的优势才能得到发挥。

在土地承包经营权明确清晰的情况下,如何确立信托关系也就是如何缔结信托合同就成为了重点。一种模式是由个体农户直接和信托公司签订信托合同,这样能够最大程度地反映土地权利人的意愿。但是在土地碎片化极其严重的条件下,这对信托公司来说就意味着高昂的交易成本。另一种模式就是所谓的“反租倒包”,即由个体农户将土地委托给集体经济组织,再由集体经济组织委托给政府,最后由政府和信托公司签订信托合同。这在降低交易成本的同时,信托法律关系又复杂化了,合同链条中任何一环的瑕疵都会对信托合同的履行产生重大影响。如何避免集体经济组织和政府违背农户的意愿非法处置土地,侵害农户利益也是需要考虑的问题。

我国实行严格的土地用途管制制度,农用地转化为建设用地需要履行严格的审批手续。土地信托极有可能成为政府非法用地的幌子,以集约化土地经营为名,将农用地用于非农开发。要解决这一问题,需要将土地信托由政府主导转变为农户和信托公司主导,政府只应当作为农户和信托公司的中间人,不应当参与到具体的经营中来,也不应当享有利益分配权。这就需要设计一份最大程度地体现农户自主性,减少政府干预可能性的信托合同。

土地信托法律关系复杂,上述各方面也难以概括全景。要在经济发展的过程中真正地实现土地收益的合理分配,还是要进一步地完善土地制度改革。正如在2014年中央一号文件中提出的那样,建立更加灵活的农村土地流转制度。实现承包经营权的抵押担保权能,同时引导和规范农村集体建设用地入市交易。在整个农村土地法律制度进一步完善的大背景下,土地信托所面临的法律障碍才能一一破解,土地信托才能发挥其应有的作用。

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