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经济适用房如何嬗变为变相福利房
作者:邹伙发发布时间:2014-03-18 浏览量:112

北京振邦所  邹伙发律师

经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分,是具有保障性质的政策性住房。然而在现实生活中,经济适用房却成为了公权力机关变相福利分配的途径。在河北省邢台市,开发商将原本设计图纸为80平米以下的经济适用房型,更改为100平米以上的大户型进行施工,所谓的经适房小区的房子被邢台市党政机关多个单位团购一空。国务院数部委联合出台的《经济适用住房管理办法》为了防止经适房操作过程中的不规范现象,其规定可谓是面面俱到,但是在实际执行过程中却是漏洞百出,实成具文。

为了体现经济适用房的保障性特点,以有别于市场化的商品住房,《经济适用住房管理办法》规定“单套的建筑面积控制在60平方米左右”。理论上来说,该规定在我国建筑法所确立的施工许可制度、工程监理制度和竣工验收制度的配合下,应该能够得到较好的执行是在政。但府主导兴建经济适用房的过程中,建设者和监督者实际上是一体的,特别是在监督者也可能分得一杯羹的情况下,这样的监督其有效力就得大打折扣了。从80平米变更为100平米甚至265平米的大户型,居然能够顺利通过工程质量监督部门的验收,再次说明这样的自我监督是有多么不靠谱。

经济适用房的建设是第一步,分配过程才是关键。《经济适用住房管理办法》第二十四条规定:“经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格,统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法,并向社会公布。”而且第二十五条规定了低收入家庭的认定条件,第二十六条规定了住房资格的审核流程。但是在政府全盘操作,信息缺乏公开透明的情况下,这样的规定在实践操作不免总归流于形式。规则的执行者同时也是规则的监督者和获益者,经济适用房作为一种稀缺资源就成为了权力阶层的禁脔。

从原有的制度设计来说,经济适用房和普通的商品房是有很大差异的,并非像物权法中的建筑物区分所有权那样享有完全产权。依物权法的规定,住房一类的不动产物权以登记作为产权转移变更的核心环节,对登记内容进行特别规定可以限制房屋的转让。正如该管理办法第二十九条所述:“居民个人购买经济适用住房后,应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明经济适用住房、划拨土地。”划拨土地上房屋的出让依《城市房地产管理法》第四十条的规定是要由受让方补缴土地出让金的,这对于受让者来说是一笔不小的成本。但是在现实中我们看到,在内部人监督的语境下,经济适用房仍然能够像正常的商品房一样进行登记,从而为正常的转让打开了大门,原有的制度设计完全失灵了。

正如我们所看到的,经济适用房之所以屡屡沦为了变相的福利分房,就是因为从建设、分配再到登记这一套流程之中,缺乏监督,缺乏信息公开。本应发挥社会保障功能的经济适用房成为了公权力享有者的饕餮盛宴。但是在现有体制的束缚下,规则的执行者就是监督者也是获益者,监督的力度再加强也是在做无用功。正如有的批评者指出的那样,经济适用房早已难以发挥其预期的社会作用,对商品化的房地产市场造成了严重的冲击。除了让其退出历史舞台,恐怕是没有其他对策了。

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