住房属于业主，住房的外墙属于谁呢？外墙想挂块广告牌，收益应该归谁呢？目前法律未有定论。天河区一栋住宅的“外墙广告牌纠纷”引起了社会各界人士的热议。

　　2007年，李先生和洪女士先后购买了天河区某小区A幢商品房各一套，李先生在二楼，是商品住房，洪女士就住在他家下面，一楼，为商业用房。12月份，洪女士在自己的门窗上方的外墙上安装了一块店面招牌，位置在李先生的窗台下方。

　　很快，此举引起李先生不满，李先生提出，这块招牌影响了自己在外墙上安装空调。于是，他找到洪女士屡次协商，却没有结果，双方因此发生纠纷。

　　洪女士认为：“我买了这套商品房，那这套房子的外墙理所应当也是我的，我要怎么用，那是我的权利，别人无权干涉。”

　　但是，李先生却不这样认为。李先生在咨询了律师后，提出建筑物外墙不属于某业主专有部分，应归全体业主共有，所以，洪女士未经其他业主同意擅自使用外墙，而影响其他业主的生活，这是违法的。据了解，李先生已经准备近日就此向天河区法院起诉。

　　有律师认为

　　全体业主同意外墙方可使用

　　外墙属于谁？法律界人士有不同的看法。

　　湖北鼎诚律师事务所的蔡江林律师认为：虽然。按政府规定的面积分摊原则：“非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积”，但并不等于拥有“非公用墙墙体”的业主可以任意使用大楼外墙自己拥有的部分。

　　根据民法中关于建筑物区分所有权的理论，建筑物外墙不属于专有部分，应归全体区分所有人（即全体业主）共有。非经全体业主同意，不得随意使用。

　　事实上，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等，并获取收益，这种侵权行为常常发生。如果《商品房买卖合同》和《物业管理服务合同》的内容中出现这种侵犯业主权益的不平等条款，应确认该条款无效。

　　新的《物业管理条例》规定，在小区、商厦外立面上做广告的收益应该归全体业主。这部分收益可冲抵小区部分维修费用及公共开支。

　　有专家表示

　　业主对自家外墙享有独立使用权

　　中国政法大学刘智慧博士认为，对此类纠纷而言，首先应解决的问题是权利性质的认定，如果业主未能证明其拥有对房屋外墙面所有权，而又不能确定该外墙面属于区分所有权共用部分的情况下，此类纠纷既不是所有权纠纷，也不是建筑物区分所有权纠纷，而是属于相邻权纠纷。

　　在很多情况下，商品房除山墙列入公共分摊面积外，其余外墙体均未列入公共分摊面积。既然没有列入公摊面积，那么可以确定业主对自家外墙面享有独立的使用权。如果其他业主侵害的是自己对自家外墙面的使用权，就可以适用《民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”的规定，对纠纷进行处理。

记者建议：

 外墙归谁，合同中要写明

　　房屋买卖合同签署时，购房人可针对相关权利作出限制性约定，比如：可以补充约定对外墙面的使用收益归属于全体业主。而考虑到整个楼宇的外观和防止乱搭乱建，开发商提出将外墙面使用权归属于自己或物业公司等也是可以理解的，只是在约定时应该完善好相应的法律手续，以避免事后的尴尬。 

　　■他山之石

王家外墙挂广告收入终判给王家

　　2001年初，王先生和家人购买了深圳市南山区嘉×苑210室一套三居室房屋，产权所有人是其女儿，房屋当时被亲戚借住下来。2002年5月，亲戚搬走以后，他去嘉X苑收回住房时，发现自家的外墙上竟然被挂上了一幅巨大的广告牌。

　　王先生经了解得知，小区入伙不久，管理处就把楼下架空层的 

全部隔离间以商铺的形式出租，自家楼下就是一家无牌的汽车美容店，巨大的广告牌就是这家汽车美容店打上去的。

　　王某找到管理处交涉无果。2003年9月，他再次回到该住所时，发现自家墙上又多了一幅更大的广告。原来，下面的楼面又被管理处出租给另一家汽车美容品店。

　　王先生说，当时他找到汽车美容店老板协商，要求对方拆除其钉在外墙上的广告招牌，汽车美容店老板称其以每月8000元租了商铺，不同意拆除招牌。王某因此将小区两家开发商和管理处一同告上深圳南山区人民法院，请求法院判令被告立即拆除广告牌，恢复原状，按每月500元支付外墙广告使用费。

　　深圳市南山区人民法院审理认为，王某向开发商购买涉讼房产并付清全部房款，已取得该房的使用权。在法律没有相关规定以及合同没有特别约定的情况下，应当推定涉讼房产的外墙使用权归原告王某享有。

　　被告之一的物业管理公司，对他人在原告的住宅外墙悬挂招牌未予阻止，没有尽到对原告物业认真管理的职责，构成对原告合法权益的侵害。

　　最终南山区法院一审判决：外墙使用权归原告享有；被告物业公司应拆除外墙招牌，但拆除的面积以覆盖原告住宅外墙的面积为限，并按每月300元标准支付业主使用费。