有许多准备购买二手房的朋友会遇到这样的问题，看中一套二手房，各方面都很满意，等到交易时才发现该房是卖方按揭贷款购得的，贷款银行对其享有抵押权。《中华人民共和国担保法》第49条第一款明确规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”那么这样的房屋能不能交易，又如何交易呢？

首先，答案是肯定的，这样的房屋可以交易，但前提条件是要征得抵押权人——银行的同意。如果银行同意交易，一般会采取如下二种方式进行。

第一种方式：由卖方将剩余房款供完，即卖方还清银行全部贷款，与银行解除抵押合同，注销《他项权证》，这样该房屋就可以与一般二手房一样进行交易了。这种方式适用于卖方有能力将贷款还清再出卖房屋，或买方有能力一次性付款并愿意代卖方还清贷款后再购买房屋的交易情况。

如果买方资金不足，也想按揭贷款供房，这又将如何处理呢？下面介绍第二种方式：办理“转按”手续。采用这种方式当然也需抵押权人——银行的同意，而且银行愿意与买方签订新的贷款协议。具体操作是：银行、买方、卖方三方签订协议，约定银行与卖方解除抵押合同，与买方签订新的抵押合同，原贷款合同的剩余房款由买方继续向银行偿还。协议签订后，到房地产权登记部门办理相关变更手续。

“转按”方式手续复杂，且银行要在重新审核买方的还贷能力后，才能决定是否同意“转按”，对银行而言存在一定风险，因此不是所有银行都愿意开展此项业务。建议准备以“转按”方式购买二手房的朋友委托开展此项业务的律师事务所代为办理比较妥当，即能规避交易中的风险，又不会为准备繁杂的交易资料而头疼。

希望通过上面介绍，对准备购买已办按揭贷款二手房的朋友有所帮助。