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论房屋租赁装修纠纷的法律适用
作者:邢芳华律师发布时间:2006-10-18 来源:浏览量:409

辽宁古塔律师事务所     邢芳华

随着我国商品经济的不断发展、公民居住条件的不断改善以及经营用房数量的日益增多和装修档次的逐渐提高,因房屋装修而引起的矛盾纠纷也与日俱增,由于房屋装修本身的特殊性和某些房屋租赁合同的不完善性,使得房屋纠纷双方当事人对此纠纷往往争议较大。为了正确、及时、稳妥的处理此纠纷,本人就如何适用法律问题在此提一些自己不成熟的意见,供探讨。

在房屋租赁装修纠纷中需要解决的关键是装修物的归属及装修款的承担问题,为了解决此问题,有必要先了解一下房屋装修的含义,它是指为了使房屋内部环境或外部感官达到一定的质量和美感要求,使用装饰材料对房屋的内外进行装饰修建的工程设计活动。因为装修物与房屋具有相对不可分离性,因装修物并不是一般的陈设物,一经装修,即与房屋紧密结合在一起,要使装修后的房屋完全恢复原状,事实上已不可能,并且在经济上也不合理。根据我国民法有关物的添附的规定以及审判实践中租赁房屋装修投入纠纷的不同类型,本人认为处理此类纠纷一般应使用一下原则。

一、侵权责任原则

侵权责任原则适用于承租人在没有取得所有人同意的前提下,私自对租赁房屋进行装修的行为。根据我国民法规定,非财产所有人只有在取得所有人的同意之后,才能在他人的财产上从事添附行为,否则为侵权行为。在房屋租赁活动中,承租人只取得房屋的使用权,在未取得房屋所有权人同意的情况下进行装修,侵犯了房屋所有人的所有权,承租人对其投入的装修物,能够拆除的,可以责令其拆除;不能拆除的,房屋所有人不承担损失赔偿责任,承租人因拆除装物而造成房屋损坏的,应承当赔偿责任。

二、当事人约定原则

该原则适应于承租人在取得房屋所有权人同意的情况下对租赁房屋进行装修、双方事先约定了具体的处理意见,且该房屋租赁合同属于正常终止。租赁人经所有人同意对房屋进行装修属于合法的添附行为,对装修投入损失的承担按事先约定的办法进行处理,这是我国民法自愿原则和民事权利可处分原则在民事活动中的具体适用。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)第八十六条的规定:非产权人在使用他人财产上增添附属物,财产所有人同意添附,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定处理。

三、公平合理原则

此原则适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租赁房屋进行装修,但双方未对装修补偿做约定,且合同属于正常终止的情况。民法通则第一百三十二条:当事人对造成损害都没有过错的,可以根据实际情况,由当事人分担民事责任。承租人在取得房屋所有人的同意后对房屋进行装修是一种合法的添附行为,但双方未就装修费用的承担问题事先约定且合同属于正常终止,实践中一般以公平合理的原则加以解决。具体处理办法是:承租人投入的装修物,能够拆除的,由承租人拆除归自己所有;不能拆除的可以折价归财产所有人;造成财产损失的,承租人应付赔偿责任。

四、违约过错责任原则

承租人在取得房屋所有人同意的情况下为装修行为,若原承租合同属正常终止,如合同无效或者一方违约,必然存在着一方或双方当事人的过错行为,可能造成另一方当事人因装修投入的损失或利益丧失。根据我国民法通则第六十一条之规定,民事行为被确认为无效或者被撤消的,有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。因此实践中处理这一类型纠纷应适用过错原则。在房屋租赁合同中,承租人对租用房屋进行装修是以房屋所有人同意为前提条件的,房屋一经装修,必然就存在着双方当事人对装修的责任承担问题,而并非一方当事人的违约过错行为引起。实际上,在房屋租赁合同中,尽管承租人对租用的房屋进行装修是以房屋租赁合同的成立为基础的,但是,房屋装修并非租赁合同的必然产物,即存在着房屋所有人同意这一前提。确切的说,在整个租赁合同中,房屋装修的权利义务即作为合同的一部分又相对于房屋租赁关系而存在,这是物的添附在合同中体现的特殊性。一方当事人只有违反了房屋装修的权利义务关系,才会导致另一方的损失(包括利益的损失),也只有在这种情况下才适用过错责任原则。

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