《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。                                                  

根据上述规定，首先，需要分析该认购协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，是否会被认定为商品房买卖合同，如果被认定为商品房买卖合同，则需要看合同中的约定以及出卖人是否存在违约，出卖人存在违约行为的情况下可以要求返还定金；如果该认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，则因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因出卖人原因未能签订正式商品房买卖合同的，可以主张返还定金；其次，若因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，买受人可以要求出卖人返还定金。

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