简要案情：

原告（反诉被告）：刘某

被告（反诉原告）：包某

案由：房屋买卖合同纠纷

原被告于2009年5月9日签订了存量房买卖合同及补充协议，双方约定：房屋成交价为660万元，合同签订当日，原告支付被告定金10万元，并先期支付部分购房款100万元，同时，约定09年8月3日前，原告应将全部房款支付给被告，当天双方共同办理房屋过户手续。同日，双方又达成补充协议，约定原告应于09年6月24日之前支付给被告首付款100万元，且被告在收到该款后即提供原告随时入住条件，并再次明确原告于09年8月3日前将全款付齐被告。

由于被告包某之前已将上述房屋出租，在签订上述协议后，被告立即将房屋出卖的事实告知了房屋承租人，并与承租人达成协议，约定其可以随时终止租赁合同，要求承租人退出房屋，保证购房人随时入住，同时承诺支付承租人2个月的租金作为违约金。

很快，时间到了09年8月3日，被告与原告取得联系，要求按照合同给付剩余房款，并共同办理过户，但原告称在外地出差。之后，被告又多番联系原告，原告均以各种理由推脱。

无奈之下，09年11月，被告向原告发出了解除合同通知书，意欲解除合同，但原告拒收，被告只好通过房产经纪公司代为转交。

本以为合同就此解除，岂料原告突然一纸诉状将被告告上法庭，要求被告继续履行合同，协助办理过户手续。被告则提起反诉，要求解除房屋买卖合同及补充协议。

律师代理意见：

我方接受了被告（反诉原告）包某的委托，代理了本案，并向法庭发表了代理意见，现摘要如下：

一、原告未按照合同及协议约定的时间支付购房款，已构成违约。

原被告合同第四条明确约定：“在申请办理产权过户受理手续前，买受人应按约定支付购房款。”同日，双方在补充协议中又再次明确：买受人应于2009年8月3日之前全款付齐出卖人，双方共同办理缴税与产权过户手续。

但是，原告在签订合同及补充协议后，一直未按照约定的时间如期向被告履行付款义务，致使产权过户手续无法办理。因此，事实上，正是由于原告自身未按照双方约定的时间支付购房款，违反了合同约定的义务，从而造成了合同无法继续履行，因此，原告的行为已经构成违约。

二、被告已按照补充协议的约定积极提供了入住条件，不存在任何违约行为。

2009年2月16日，被告将本案所涉房屋出租，为能履行与原告的合同及协议，同年5月11日，也就是被告在与原告签订房屋买卖合同后第三天，被告立即与租户达成了协议，协议内容是：“2009年5月11日起，甲方可以随时终止与乙方签订的《北京市房屋租赁合同》，要求乙方退出该房屋。乙方应按照甲方要求立即做好清退工作，保障提供甲方的购房人随时入住条件。甲方应按月租金的200%支付给乙方作为违约金。”

从以上可以看出，被告以积极作为的方式履行了与原告签订补充协议时承诺的义务，即为原告提供提前入住条件。也就是说，只要原告提前入住，被告可以随时清走租户，只需向租户赔偿违约金即可，且租户也同意随时搬走。

所以，被告按约积极履行了提供入住条件的义务，不存在任何违约行为。

三、原告迟延履行付款义务后，被告多次催告，但其在合理期限内仍不履行，因此，被告有权解除合同及补充协议。

由于原告未能在约定的时间内如期向被告支付购房款，被告在履行期届满后多次向原告催促，但原告仍不履行。无奈之下，被告于2009年11月9日以书面形式向原告发出了《解除<房屋买卖合同>及<补充协议>的通知》，但原告拒收。于是，被告只好将该解除通知送交了有关可能见到原告的人，以代为转交。同时，还将该解除通知送交给了居间方经纪公司代为转交原告。

依据《合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。同时，第九十六条规定：当事人一方依照第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

因此，被告在原告迟延履行付款义务后，经过多次催告，原告仍未履行，被告有权主张解除合同及补充协议。

法院判决：

一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同及补充协议约定原告应于2009年8月3日前全款付齐被告，但时至诉讼产生，原告仅支付全部房款的六分之一，其行为明显构成违约，现原告却主张继续履行合同，其主张与事实相悖，本院不予支持。

庭审中，经纪公司经理作为证人出庭作证，表示曾将解除通知交与原告，但原告拒收。通过证人证言的内容，本院足以确信被告在合同履行期届至后向原告主张过剩余房款，之后向原告主张解除合同。

由于被告在签订房屋买卖合同后即与承租人达成协议，以支付违约金的方式保障原告随时入住的条件，其已经完成合同义务。在大部分房款未交付的情况下，原告以交付房屋在先的理由抗辩，与约定不符，对其抗辩理由不予采信。

综上，原告明确知晓合同履行期限，在被告向其催款并主张解除合同前，并未按约支付剩余的大部分房款，现被告要求解除合同，事实清楚，于法有据，本院予以支持。

小结：

本案是一起非常典型的房屋买卖合同纠纷，争议的焦点问题在于被告是否存在违约行为。对于该问题，一审法院基本上完全采纳了我方的代理意见，拿到一审法院的判决结果后，委托人也对我们的工作感到非常满意。