姜超云律师

姜超云

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业主团体法律地位之探析

来源:姜超云律师
发布时间:2011-10-01
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业主团体法律地位之探析

 

物业管理制度起源于19世纪60年代的欧美国家,而我国的物业管理是上世纪80年代从香港传入的。随着城市进程化脚步的加快,众多新兴住宅小区的兴建,物业管理已成为我国城市住宅小区的主要管理模式,业主自治制度也随之兴起。在我国,根据《物业管理条例》及《物权法》的规定,业主团体包括业主大会和业主委员会。业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成,对关系到整体业主利益的事情进行决议自治组织,而业主委员会是通过在所有业主之中选举而成立的机构,业主委员会是业主大会的执行机构。然而,我国现阶段的相关法律对业主团体的法律地位的规定却是模糊不清的,其法律地位处在了一个尴尬的状态,正是由于法律的模糊规定,导致物业管理过程中存在诸多问题,既不利于国家管理,也不利于保护业主的合法利益。因此,准确界定业主团体的法律地位已刻不容缓。

一、我国业主团体制度中存在的问题

我国的物业管理制度起步较晚,由于法律规定不完善,在实际操作中存在很多问题。这些问题表现在如下几个方面:

1、业主团体法律地位中存在的问题

对业主团体是否具有法人资格,是否具有独立民事主体资格无明确规定, 200391日起施行的《物业管理条例》及2007101日起施行《物权法》及相关地方立法也没有作出规定。《物业管理条例》第十五条规定:“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”该条规定只赋予了业主委员会的职责,并未明确业主委员会是何种法律地位。业主委员会的社团法人地位最初规定在1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》中,然而该条例在1999年修改后却将业主委员会是社团法人地位的规定删除,回避了业主委员会法律地位的规定。其他地方立法也均未对业主委员会法律地位作出规定。

2、业主委员会承担民事责任中的问题   

根据《物业管理条例》第十二条第三款及第四款规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”可以看出,如果业主或者业主委员会作出的决定侵害了业主的合法权益,业主是可以请求人民法院予以撤销的,但是,如果业主委员会作出的决定,侵害了物业管理公司的合法权益,那责任应当由谁承担呢,因为物业管理合同一般是由业主委员会与物业管理公司签订的,按照合同的相对性原则,如果业主委员会违反物业管理合同的约定,那么承担责任的应当就是业主委员会,但我国的法律对业主委员会的法律地位并没有明确的规定,有关业主委员会承担民事责任的立法规定几乎没有,《物业管理条例》中有关责任的规定,都为物管公司和业主的责任,试想,当一个组织没有责任约束时,这个组织势必会滥用职权,那么广大业主的权益就不能得到保护,物业管理公司的合法权益也得不到维护,整个物业管理关系正常运转也会因此得不到保障。

二、国内外对业主团体的法律定位

上述问题的出现,正是由于现阶段法律对业主团体的法律地位模糊规定的结果。业主大会及业主委员会能否单独成为一个民事主体,是否享有实体及诉讼权利,其行为后果由谁来承担等问题在法律模糊的规定下有相当广泛的争议。而各国法律关于业主团体的规定有四种如下模式:一是赋予业主团体法人资格,如法国、我国香港特别行政区。《法国住宅分层所有权法》规定:“如果有2名以上拥有建筑物不同部分的区分所有者即应存在区分所有权人管理团体。而且该2名以上区分所有权人全体于法律上系当然构成团体,并各自成为该管理团体之成员”。香港《多层建筑物(业主法团)条例》规定,全体业主共同组成一个社会团体法人,该社团法人由业主大会选举出的业主委员会依法向民政部门办理社会团体登记。二是业主团体不具有法人资格的团体,如德国、我国台湾。德国《住宅所有权法》第27条规定:“……2、管理人得以全体住宅所有权人的名义为下列行为:……(5)基于住宅所有权人会议决议的授权,于诉讼上或诉讼外为权利主张。”从而该管理团体被称为具有“部分权利能力之特别团体”。我国台湾业主团体内部设置与我国大陆现行规定比较接近,其团体内部也设立了区分所有权人会议作为其意思机关,如《公寓大厦管理条例》第3条第7款规定:“区分所有权人会议指区分所有权人为共同事务涉及权利义务之有关事项,召集全体区分所有权人所举行之会议”;同时也设立了管理委员会作为其执行机关,如《公寓大厦管理条例》第27条规定:“管理委员会应向区分所有权人会议负责,并向其报告会务。”三是附条件法人模式。日本《建筑物区分所有权法》规定,30人以下的区分所有权人构成的管理团体,无权利能力;区分所有权人为30人以上,且由区分所有权人及决议权(表决权)各以3/4以上的多数的集会决议,决定成立法人,规定名称和办公处所,并在主要办公处所所在地进行登记的,即成为拥有法人资格的“管理团体法人”。四是判例实务上承认其法人资格,如美国,美国现行法律和制度不承认业主团体具有法人资格,但从上世纪70年代,美国判例已普遍承认了该类团体的法人资格。

三、我国业主委员会法律地位之争议

现阶段,我国对业主团体的主体资格问题有三种不同的观点:第一种观点认为业主团体属于能够独立享有民事权利及承担义务的社会团体法人;第二种观点认为业主团体不属于法人,但是具有民事主体资格的组织(在我国称为“其他组织”),它可以自己的名义起诉或者应诉,但其行为后果由全体业主承担;第三种认为业主团体既不是法人也不是具有民事主体地位的非法人团体,它只是业主根据《物权法》及《物业管理条例》等法律法规进行自治的机构,没有权利能力,其行为的法律后果应当由各个业主承担。

在我国,虽然对业主团体的法律地位没有明确规定,但在实际操作中,相关的规定却赋予其一定的诉讼当事人资格。2002年安徽省高级人民法院就业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题请示最高人民法院。最高人民法院曾针对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》回函确认金湖新村业主委员会符合“其他组织”要件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费,公共部分维护及物业管理用房费、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。从该回函中可以看出,业主委员会是可以作为民事诉讼法规定的“其他组织”起诉的,但是其资格受到诸多限制,可以自己名义起诉的只限于涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷事宜。业主委员会的诉讼权利被压缩到如此小的范围,更像是基于诉讼便利考虑而做出的权宜之计,很显然这样的回应并没有解决其民事主体资格问题。据悉,业主委员会的诉讼主体资格问题,《物权法草案》曾对此作出规定,但立法机关在审议该草案时认为业主委员会由于没有独立的财产,并不符合诉讼主体条件,如果业主委员会败诉,权利人的合法权益将难以得到有效保障,如果业主的权益受到了侵犯,可通过推选代表人进行诉讼加以解决。可见,立法机关对该问题有意进行了回避。至此,关于业主委员会的法律性质还是没有定论。

四、业主团体的法人化趋势

本人认为,根据我国的实际情况,并借鉴日本等国家和地区的经验,我国应该由法律明确规定规模较小的业主大会以“其他组织”的形式参与相关的民事法律活动,而超过一定规模的业主大会可以在依法成立并登记后取得法人资格成为权利义务归属的主体。而对于业主委员会来说,是不能赋予它法人地位的,因为其只是业主大会的常设机构,业主委员会与业主大会的关系,类似于股份公司的股东会与董事会之间的关系,就好比公司才是法人,而董事会只是它的一个内部机构。

因为根据我国《民法通则》第三十七条规定:“法人应当具备下列条件:(一)依法成立;(二)有必要的财产或者经费;(三)有自己的名称、组织机构和场所;(四)能够独立承担民事责任。而业主大会显然符合法人成立的必备条件。理由是:(1)业主大会是根据《物业管理条例》的规定成立的,有合法的产生依据;(2)业主大会有自己的名称、组织机构和场所;(3)业主大会有必要的财产和经费。法人是一种法律拟制人格的组织,有必要的财产和经费是法人能够独立承担责任的前提。根据我国《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的内容可以看出,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有的权利,同时,根据我国法律法规的规定,物业维修基金或共用部分或共用设施的收益也属于全体业主所有,因此对这些基金和收益的所有权也属于业主大会,当然,为了维持业主大会正常履行职责的需要,业主也可以按照业主大会的章程向业主交纳一定的费用,这些财产和费用,是业主大会财产和经费的重要组成部分。(4)业主大会可以独立地承担责任,是因为它有财产和经费做保障。

因此,为了克服物业管理中出现的各种问题,维护业主及物业管理中各方当事人的合法权益,我国应对业主大会的法律地位作出明确规定,赋予业主大会以法人资格,从而建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡、监督的制约机制。业主大会的法律地位一旦明确,那么业主委员会的法律地位也会跟着解决。

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