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建筑物区分所有权人利用共用部分应不违背共同利益
作者:徐颖发布时间:2021-06-10 来源:浏览量:212

  一、导言

  我国过去的房屋所有权形态是,一套独立的房屋由一个人所有,即一物一权。随着经济发展、城市人口密度增大,一套商品房往往由多人享有物权,建筑物区分所有权也随之诞生。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主在行使专有部分所有权时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益;在行使共有所有权时,应当遵守法律规定和业主委员会约定。因此,业主在利用共用部分、行使共有所有权时,应当以不违背其他业主的共同利益为前提。

  二、基本案情

  涉案房屋为六层商住楼,底层为商业用房,层高4米,建筑面积350平方米,产权属于被告公司所有。二至六层为居住房,由原告公司所有。

  被告公司装修底层房屋准备增建夹层时,把钢筋砼框架柱之间的填充墙全部拆除,将地面下挖1-1.5米,使部分地梁裸露,由此引发纠纷。后被告公司委托该市房屋安全鉴定处(下称安鉴处)就其增建夹层的安全性进行鉴定,结论为:夹层施工对楼房主体未造成明显的结构性损坏,目前不影响居住和使用安全,但夹层的设计、施工中存在问题,建议委托有资质的单位进行设计、施工。后被告公司按照安鉴处提出的要求进行了整改,并于整改后再次委托安鉴处对其增建夹层的新设计方案进行鉴定,结论为:现经持证设计单位出具的正规施工图,能满足安全使用要求,建议施工期间加强监督,确保工程质量。但是,原告公司不同意被告公司按照设计方案施工,遂提起诉讼。

  三、法院判决

  法院经审理后认为,涉案六层商住楼是由原告公司和被告公司区分所有。各区分所有权人既对各自的专有部分享有独立的所有权,又对整幢楼房及其共用部分享有共有权。专有部分,是指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间。除此以外房屋的其他部分(包括底层地板以下的掩埋工程),应属共用部分。对共用部分的任何改动,应以不违背共同利益为前提,并须经全体区分所有权人同意,否则即构成对其他权利人共有权的侵害。被告公司虽然是在其专有部分增建夹层,但是其增建夹层的行为利用了属于共用部分的梁、柱和地板以下的掩埋工程,使梁、柱的负载加大,地梁裸露,是对共用部分的非正常使用,影响到全体区分所有权人的共同利益。被告公司增建夹层的行为虽然得到行政机关的批准,但这只能说明行政机关从行政管理的角度看,不认为该行为能给社会造成危害,可以实施。由于增建夹层需要利用房屋的共用部分,而房屋共有部分的所有权由全体区分所有权人享有,不是由批准的行政机关享有,因此增建夹层的行为应否实施,必须由被告公司征求全体区分所有权人的意见。无论原告公司的房屋是否损坏,无论该损坏是否与被告公司有关,被告公司在没有征得全体区分所有权人同意的情况下就利用共用部分给自己增建夹层,都侵害其他区分所有权人的共有权。被告公司应当拆除夹层,将下挖的部分恢复原状。

  四、律师说法

  房屋区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有公用设施的共有权,其次是指每一个房屋区分所有权人对特定空间的专有权。房屋区分所有权中的共有权,是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。权利人有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途正当使用共用部分,有权分享整幢房屋或者房屋的共用部分产生的收益,有权制止对整幢房屋或者房屋共用部分的任何侵害。

  因此,各区分所有权人对共用部分的任何改动,应以不违背共同利益为前提,并须经全体区分所有权人同意,否则即构成对其他权利人共有权的侵害。


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