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拆迁房买卖合同的效力
作者:任印华发布时间:2012-07-08 浏览量:494

几年前,许多“刚需”念及拆迁房价格低于普通商品房的市场价格,纷纷从拆迁户手中购得拆迁房屋。由于房价的持续上涨,许多拆迁户借口Υ约,要求购房者补偿差价才配合办理过户,达不到目的就以拆迁房买卖合同无效为由要求退回房屋。拆迁房买卖合同的效力到底如何?

拆迁房屋建设用地的性质一般有两种:集体土地或者划拨土地,目前法律对集体土地上的房屋限制买卖,除非出售给本村的村民,否则买卖合同无效。

关于划拨土地上的拆迁房,有人认为,《城市房地产管理法》第37条已经明文规定:δ依法登记领取权属证书的房地产不得转让,同时,该法第39条规定:以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。由此认为:拆迁房一开始并δ取得产权证书,且转让δ经批准,其转让无效。

合同法解释二第十三条把合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定限定为“效力性强制性规定”。 目前的司法实践认为,《城市房地产管理法》第三十八条规定属于管理型强制性规定,该法的第四十五条规定û有取得产权的期房也允许出售,期房与拆迁房有一点极其相似,即出售时都û有取得产权,δ来可以取得产权,类似期权的买卖在其他法律中也允许。

因此,划拨土地拆迁房买卖合同有效,只是过户时要按照规定补缴土地收益金。建议广大卖房的拆迁户诚信地履行合同,积极配合买房人办理过户登记,否则,买房人可以诉诸法院,主张卖方履行配合办理过户的义务及承担Υ约责任。

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