二手房因其现房、价格、区位等优势，是很多家庭买房的首选。但因购买二手房过程繁琐，涉及交易金额大，以及买卖双方个人因素，购房时更容易出现问题，特别是对于缺乏经验的首次购房者来说，遇坑的机率非常大。所以，作为二手房买家，必须提前做好风险防范。

购买二手房，应注意哪些问题？

1.核实出卖人是否为无权处分、无权代理

      购买二手房，买家首先要确认出卖人是否为交易房屋产权人。如果房子不是登记在出卖人名下，出卖人无权出卖房屋；如果交易房屋属于夫妻共有或其他二人及二人以上共有的情形，签署房屋买卖合同时，所有共有人均需在房屋买卖合同上签字。

      如房屋产权人委托第三方代理出售房屋、代理签订房屋买卖合同等，此时，买家不仅需了解代理人的代理权限和代理期限，最重要的是，应要求代理人出示经过公证处公证的授权委托书，且需留意代理人是否有权代为签署房屋买卖合同、是否有权代办网签手续等等，防止出现代理人没有代理权限、超越代理权或代理权终止后仍以房屋产权人名义订立合同或实施其他交易行为的情形。

关于房屋产权人的信息情况，买卖双方可一同前往交易房屋所在地的不动产交易中心查询。这里需特别注意，即便出卖人向买家出示了房产证，也必须进行房屋查册，确保房屋产权信息真实无误及出卖人主体适格。

2.核实交易房屋是否存在抵押或查封

      购买二手房时，很多房屋都有抵押，部分房屋还可能因涉诉被法院查封，因此，买家在与出卖人签署房屋买卖合同前，一定要核实清楚。如果房屋存在抵押，一定要求出卖人先解除抵押，否则将面临房屋无法过户的风险；如果房屋涉诉被法院查封，则建议不要购买。同时，建议买家在签署房屋买卖合同时约定清楚，如果因出卖人擅自将房屋抵押登记或因个人债务问题导致房屋被法院查封的，买家可以立即解除合同并明确相应违约责任。

3.核实房屋是否出租

      根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利……”，若购买二手房屋时，出卖人已将房屋出租给第三人的，在同等条件下，买受人将面临承租人具有优先购买权的风险。此时，买受人在购买二手房前，可以要求出卖人提供承租人签订的书面放弃优先购买权声明，并在买卖合同中约定若承租人未放弃优先购买权，出卖人应承担的违约责任。

      根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买受人若购买已存在租赁关系的房屋，需要继续履行原租赁合同。因此，如果准备购买的二手房存在租约，建议买受人与出卖人、承租人协商解除租赁合同。否则，买受人将面临所购买的房屋无法居住、使用的进退两难情形。

4.核实房屋是否设立居住权

      2021年1月1日，我国第一部《民法典》正式实施，首次增设了居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或居住权人死亡时消灭。因此，买家在购买二手房时，必须核实房屋是否设立了居住权，如果设立了居住权，建议买家在确认房屋居住权注销后再行购买，否则，即便房屋交易完成并过户，买家还是住不了房子。

5.户口迁移

      买家在购买二手房时，还需留意房屋是否已被办理户口登记。因为户口纠纷并非司法调整范围，法院无法判决户口强制迁出，户口迁移本质上属于行政行为，因此必须通过合同来约束出卖人履行户口迁出义务，在合同中明确户口迁出的具体日期，并约定相应的违约责任。

6.购买学区房时核实学区功能是否已经使用

      购买二手房，很多买家看中的是房屋的学区功能，以解决子女的上学问题。如果买家购房时有此需求，签订房屋买卖合同前，必须核实清楚该房屋的学区功能是否被使用，同时，要求出卖人在合同中承诺学区功能未被占用，如出卖人违约，买家有权解除房屋买卖合同，并要求出卖人承担相应违约责任。

7.购房资金应当进行资金监管

      购买二手房，有些买家为图省事、便捷，警惕性不高，在房屋未过户前，将购房款直接支付至出卖人个人银行账户，最终买卖双方交易不成功，买家钱房两空，造成这种悲剧最大的原因就是购房款没有进行资金监管。

      为防止出卖人“一房二卖”，或出卖人只收款不交房，或出卖人收款后潜逃，建议买家购买二手房时必须进行资金监管，无论是购房首付款还是银行贷款，都要支付到银行的资金监管账户，确保出卖人配合将房屋过户后，由银行直接划款。

8.二手房交易税费承担

      关于二手房交易过程中产生的税费是由卖家还是买家承担的问题，建议买卖双方在协议中约定清楚，明确买卖双方各自承担的税费范围，特别是因卖家原因或法律、政策等因素变化导致税费增加时，税费由谁承担，避免不可预知的情况导致买家承担额外税费。

9.签好合同

      商品房买卖合同是保障买家权益最重要的文件，因此，买家购房时，必须重视合同，谨慎对待和签署。款项什么时候支付、怎么支付，什么时候网签，购房贷款申请时间节点，贷款申请不成功时买家能否无责解除合同，逾期交房违约责任等等，买家担心出现的问题，需在合同中全部约定清楚，确保后续交易出现问题时，买家可以依约主张权利。

10.交房

      购买二手房，交房时，买家应首先检查室内各项设施的质量，比如门、窗、墙壁、地面、天花板、厕所、厨房等是否渗漏，水、电能能否正常使用，下水道是否堵塞等，如发生问题，及时与出卖人沟通，确定解决办法，以免草率收房后增加不必要的损失。其次，买家需确认出卖人在交房时已结清水费、电费、燃气费、物业费等费用，如不核实，买家可能会为出卖人的欠费买单。最后，买卖双方需携带相关证件前往自来水公司、电力公司、燃气公司的营业网点办理过户手续。

      以上是二手房交易过程中容易出现问题的十大风险点，当然，二手房买卖的风险并不局限于这些点。现实当中，二手房交易有很多复杂的情形，比如，借名买房、连环买卖、小产权买卖、二手公寓买卖等等，每一种类型的房屋交易风险都不同，需要买家采取的应对措施也不一样，这就需要具备一定专业知识的法律人士才能有效应对。

律师陪购有哪些好处？

     “律师陪购”服务，是指专业房产律师以其丰富的法律专业知识和实践经验，提前预测交易风险，为购房者提供法律服务和建议，帮助购房者规避购房法律风险，保障购房者合法权益。具体而言，买家购房时由律师陪购有以下优势：

1.为买家提供全方位的法律咨询

      房产律师可以运用自己的专业知识，从选房到房屋买卖合同签署再到交房，为买家提供专业法律咨询及最优指导，将买家购房法律风险降至最低，甚至为零，以顺利实现购房目的。

2.帮助买家评估买房风险

      律师可以帮助买家调查出卖人的基本信息情况、涉诉信息、房屋的土地使用权证情况、规划情况、五证情况等等，也可以协助买家审核楼盘的土地使用权限、开发程序是否合法、房屋权属、他项权利、共有权利及抵押、查封等情况，并根据调查情况，分析所购房屋利弊，给出购房建议。

3.帮助买家审查合同条款

      律师有着丰富的合同审查经验，能快速找到重点条款，比如付款方式、交房时间、过户时间、延期履行的违约责任等等，如发现合同存在的不合理之处，可以及时帮助买家与出卖人交涉。如买家对于所购房屋有特殊需求的，律师可以帮助买家完善合同条款，尽量规避法律风险，最大限度保障买家合法权益。

4.监督合同的履行，及时处置争议

      买家委托律师陪购，可以就购房全流程起到监督作用，督促出卖人严格按照合同约定履行义务。如合同履行过程中，出卖人存在违约情形，可以帮助买家及时拟定通知函或协议，提出法律意见和法律交涉，促进双方争议解决，确保合同顺利履行。

5. 为买家交房验收护航

      购买二手房，交房意味着整个房屋交易流程已经进入到最后阶段，但也需要谨慎对待。专业律师在交房环节，可以协助买家做好房屋交接工作，检查出卖人交付的房屋是否符合交付条件，是否存在质量问题。如果交房环节出现问题，可以及时为买家提供解决思路，更加快捷、高效地协助买家解决问题。

      所以，如果您是第一次购房，没有购房经验，但又担心遇坑，建议您咨询专业房产律师，让他们为您提供专业、优质的法律服务，助您安心购房！