继深圳市“二手房指导价政策”后，2021年8月31日，广州市住房与城乡建设局发布了《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。该政策出来后部分买家认为市场价格将短暂进入下行通道，进入观望的状态，这是比较保守的做法。但对于那些在政策出台前支付了定金、买卖双方合同尚在履行过程中的在途交易群体，是决定损失定金甚至支付违约金，还是继续履行合同？

目前裁判文书网尚未公布较多的关于二手房指导价引起的案例，律师认为有必要借鉴“2016年10.4新政”以后引起的类似案例，理性看待本次指导价政策对买卖双方的影响，从而维护自身的合法权益，下面我们来看看案例。

以案说法

（2018）粤03民终26192号 

林XX、徐XX房屋买卖合同纠纷案 

2016年3月15日徐XX（买方）与林XX（卖方）签订了《二手房买卖合同》并支付了定金20万元，此后恰逢2016年3月25日《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》出台，2016年4月9日深圳不动产登记中心又发布了《关于非深沪居民购房限购相关事宜的补充通知》。以上两个政策明确将社保要求由一年改为三年。该政策导致徐XX不再具备购房资格，无法继续履行合同。因此徐XX与林XX协商不再继续履行合同，要求林XX返还已支付的定金。但林XX不同意，认为合同不属于不能履行的情况，要求继续履行合同。双方协商不成，徐XX将林XX诉至法院。

法院认为

一审法院认为：徐XX、林XX签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法、有效。此时，徐XX系非深圳户口。2016年3月25日，深圳市对购房政策作出了调整，将非深户购房资格由纳税及社保期限满一年变更为三年。该政策变化导致徐XX已不符合相关购房条件。该政策变化是徐XX、林XX双方不可预计、无法克服的。因房地产调控政策的实施这一不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行。徐XX作为买方于2016年4月17日向林XX发出解除合同通知书请求解除合同并返还定金，不构成违约，买卖双方互不承担违约责任。合同解除后，林XX作为卖方应将收取的定金20万元返还给徐XX。关于利息，涉案合同实际于2016年4月17日非因徐XX、林XX双方的原因而解除，徐XX主张计收利息，无事实依据，一审法院不予支持。

二审本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点在于徐XX是否有权解除合同。2016年3月15日徐XX与林XX签订了《二手房买卖合同》，2016年3月25日及2016年4月9日深圳出台了相关的买房新政策，根据新政策，徐XX并不具备买房资格。因买房新政策调整而导致徐XX于4月17日向林XX发出解除合同通知，徐XX对此并无过错。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，故徐XX有权要求解除合同并返还定金。

法律法规

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

律师总结

结合之前类似案例的裁判观点，在二手房指导价政策影响下可能产生的纠纷大概有三种，需区别对待：

一、连环买卖纠纷。即同时进行一买一卖的换房人群，买受人以出售自己名下房屋获得购房资金的方式向卖房人购买房屋，买受人的买家毁约导致其无法出售房屋获得资金或腾出名额，形成连环买卖纠纷。如遇“以小换大”置换房屋导致无法履行购买新房等各种原因不得不毁约，最为基础的操作是将不能履行合同的原因归于不可抗力或情势变更，但应主动与对方协商，配合处理解除合同的善后事宜，这可在一定程度上降低违约成本。

二、计划全款先购买，买完以后做抵押贷、经营贷的这些购房者。购房者担心依约履行合同，房产过户后，因银行调低评估价，自己无法偿还垫资公司的垫资款。如果合同约定买受人全款购房，政策出台买受人预计房价下跌，这是商业风险，买受人提出本理由难以成立。

三、认为后期房价会下跌的购房者。这批人认为二手房指导价出来以后房价会下跌，宁愿损失定金也不愿意继续履行。如果买受人在合同中选择按揭贷款，银行会对政策给予一定的缓冲期，买受人一方很难以此为由拒绝履行合同。即使有极少数案例支持“违约方可向守约方发出《解除合同告知书》以降低损失的扩大”，但律师不建议违约一方贸然向对方发出《解除合同通知书》，毕竟此时守约方暂无其它过错。双方通过协商谈判不能处理的，只能去法院依法解决，由法院基于公平原则解除合同。

1、协商注意事项

如不得不解除合同，较为合理的方式，违约方应主动与对方协商，以平和方式终止双方权利义务关系。但此时亦应当注意，如卖方已收取买方一定数额的定金，买方因新政而无力履行合同进而提出解除合同，则应当签订《补充协议》注明“双方权利义务终结，卖方收取的定金已弥补其亏损，其不能再向买方主张任何的违约责任。”因《房屋买卖合同》中可能存在“守约方有权没收违约方的定金，且（或）有权要求违约方赔偿房屋交易总价20%的违约金”。2、诉讼注意事项根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的相关规定，买受人不要认为此时有解约权，给对方发解约函，因为出卖人是没有违约行为的。买卖双方通过协商谈判不能处理的，只能去法院依法解决，由法院基于公平原则解除合同。但是具体如何处理，要看双方合同的具体条款，因为有些合同约定买受人贷款不能或者贷款不足，买受人应当在知道之日起一定时间内一次性付款。法院很可能会认为这属于商业风险，认定购房者违约，但会在判决中酌情调低违约金。也不排除法院认为这属于情势变更或非因购房者个人原因导致的合同无法履行，购房者有权解除合同且无需承担违约责任。

综上所述，无论买方或买方均应当及时咨询专业律师，以免在微信等交流媒介上留下不利证据，届时律师再介入也只能“亡羊补牢”而错失补救的主动权。如果大家有类似的法律问题，也欢迎咨询我们律师团队，我们将为您提供专属法律服务。