我国商品房销售实行预售许可证制度，开发商只有依法取得“商品房预售许可证”（以下简称“预售证”），才可以进行房产交易活动。经过国家大力整治房地产行业，楼市乱象都在逐步规范，但仍有一些开发商“顶风作案”，为了争夺客源，在未取得预售证的情况下擅自销售或以认购等形式收取费用，公然无证售房。下面这位购房者李某就遭遇了开发商无证售房且单方毁约的情况，但幸运地是，李某最终双倍拿回了定金。

案例分享

  李某在中介公司的介绍下，认购了某楼盘的一套商品房，在交纳了认购定金后，李某与开发商签署了房屋认购协议，并就认购商品房的位置、房号、面积、单价、合同签署时间及付款时间等进行了约定，同时还约定了定金条款。

  认购书签订后、商品房买卖合同签署前，李某收到了开发商发来的一份通知函，开发商以李某认购的房屋未取得预售证为由，主张双方签署的认购协议无效，但只同意返还李某定金及利息。

李某越想越生气，最终一纸诉状将开发商告上法庭，要求开发商双倍返还定金。

法院观点

  一审法院审理认为：李某明知开发商没取得商品房预售许可证，而与其签订认购协议，双方在不具备签订房屋预售合同法定条件时，在认购书中约定购房定金条款，开发商向李某收取购房定金行为都违反了法律规定，应认定为无效。此外，根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案，该份协议已然具备买卖合同的形式及实质要件，因此该份协议应当认定为商品房买卖合同，适用《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条的规定，基于此，一审法院驳回了李某的诉讼请求。

  李某不服遂提起上诉。

  二审法院审理认为：双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。李某已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，李某并无违约行为，导致双方未能签订主合同系开发商未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由开发商承担。

  同时，二审法院认为，《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条的本意在于照顾买受人意愿，保护买受人，该条款规定的“出卖人未取得预售许可证明与买受人订立预售合同的应当认定无效”，是为防止没有预售许可证造成买房人无法办证或不能入住甚至被骗，故赋予买受人无效请求权以退房返款（以至赔偿）；而该条款规定的“在起诉前取得预售许可证，可以认定有效”，是为防止开发商在房价涨落中恶意主张无效，导致买房人入住预期落空而蒙受损失。据此，二审法院撤销了一审判决，并改判开发商双倍返还定金。

律师分析

  2010年4月13日，中华人民共和国住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)，该通知第一条明确规定，加强商品住房预售行为监管，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。因此，开发商未取得商品房预售许可证明擅自销售房屋是违规的，如果购房者认购了没有预售证的商品房，可以要求开发商退还认购定金；若开发商以商品房未取得预售证为由单方解约的，购房者可以向开发商主张双倍返还定金。

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