真 实 案 例

2018年6月，老李将位于广州市某处住宅卖给孙子小李，双方约定房款总价为150万元，并签署了一份十分简单的买卖协议。

老李面临的问题是：在存在分别签署两份合同，且未约定合同条款不一致时以哪份合同为准的情况下，两份合同的效力如何认定？应该按照哪份合同履行？

这种情况俗称“阴阳合同”，就是买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于节省交易成本费用或者套取银行高额贷款的目的，向不动产交易部门和税务局隐瞒房屋的总价，在签订正式网签合同时，将交易价格报低或报高。

一旦一方存在违约行为，没有按照第一份合同实际履行，就面临着哪份合同有效、按哪份合同履行的头疼问题。

站在小李的角度，其必然会采用混淆视听的策略主张按照第二份“正式”合同来履行，提出诸如“该合同签订在后，且在不动产交易中心备案，属于政府部门认可，并且由双方签字，应合法有效并依此履行”的抗辩说词。

如果真按小李的逻辑去处理，所有人都会为老李叫屈，相信法官也判不下手，这完全违背了诚实信用原则和公平原则，但小李的说词又似乎很有道理。

合同本质上是双方达成一致的书面意思表示。订立合同由一方发出要约，而另一方作出承诺。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。

第二份合同显然属于双方通谋虚伪的意思表示，目的是为了共同欺瞒税务部门。即使小李主张是事后老李主动降低了房价，以后面签订的合同为准，小李也应提供相应的证据证明双方废除了第一份合同约定的房款总价、双方一致同意按第二份合同履行，否则仍应认定第二份合同并非双方真实意思表示。并非双方真实意思表示的合同，其效力应属无效或效力待定。

根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：

(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(3)以合法形式掩盖非法目的;

(4)损害社会公共利益;

(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

所以本案中的第二份合同明显违反上述第二项的规定，合同双方为了少缴税，恶意串通降低成交金额，损害了国家利益，所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示，即便是合同签订了也不发生法律效力。

根据以上分析，“阴合同”是双方真实意思表示，合法有效且应该实际履行，“阳合同”是通谋虚伪的意思表示，属于恶意串通损害国家利益的无效合同。看来老李是不用担心小李在法庭上的狡辩之词了。