业主未入住或不满意物业服务，能否拒绝缴纳物业管理费？
来源：陈旺律师
发布时间：2020-03-02
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随着人们生活水平的提高，人们开始追求更高的生活质量，对居住环境的要求也会相应提高。如今很多小区都有委托专业的物业公司进行管理，物业公司对其提供的物业服务收取一定的物业管理费。那什么是物业管理费？
物业管理费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。此外，经业主同意的其他费用也包括在物业管理费用里。
那么在物业公司管理期间，若业主不满意物业公司的管理服务，可以据此为由不缴纳物业管理费吗？在现实生活中，有很多业主办理收楼手续后，尚未立即入住房屋。以未实际享受到物业服务而不缴纳相应的物业管理费，是否可行？小编先带大家看两个相关案例。
原告是具有壹级资质的物业服务企业。2007年9月28日，被告与开发商签订合同约定购买涉案房屋。同日，被告（乙方）与原告（甲方）签订前期物业服务协议，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议约定甲方的权利义务包括：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理。物业管理服务费用约定：物业管理服务费以商品房买卖合同约定的交房期限届满之日或发展商收楼通知书发出的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，收楼当天预收三个月费用。2008年1月10日中开发商向被告发出收楼通知书，被告收到该通知后办理了收楼手续。被告收楼后至今未入住，也没有向原告缴纳物业管理费。原告称其每月均向被告催收涉案房屋的物业管理费及滞纳金。被告称原告并没有每月向其催收物管费，其没有接到原告所称的每月催费单和电话催收，也没有收到律师函，拒绝缴纳物业管理费。对此，原告将被告起诉至法院要求支付物业管理费及滞纳金。原告与被告于2007年9月28日签订的前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告依约为被告购买的涉案房屋提供了物业管理服务，被告应按协议约定交纳物业管理费。被告以其收楼后没有居住为由只同意支付一半的物业管理费，理由不能成立，法院不予支持。因被告迟延向原告支付物业管理费，根据前期物业服务协议的约定被告应向原告支付滞纳金，被告以其没有入住房屋为由抗辩不同意支付滞纳金，理由不能成立，法院不予支持。据此，法院依法判决被告缴纳拖欠的物业管理费及滞纳金，滞纳金以当月物业管理费为本金。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上述法律条文表明，业主收楼后即使房屋空置未进行使用，也应当缴纳物业管理费，因为物业公司在此期间仍然有提供相应的物业服务，业主不能以没有享受到物业服务为由拒绝缴纳物业管理费。结合案例一进行分析，被告收楼后未实际入住，但是物业公司在房屋空置期间仍有进行物业服务，被告不得以未享受物业服务拒绝交纳物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上述规定表明，若业主没有与物业公司签订物业服务合同，但其开发商与物业公司有订立前期物业服务合同或小区业主委员会及业主大会有依法选聘的物业公司订立物业服务合同的，以上所签订的合同应对业主具有约束力，业主不得以其没有签订物业服务合同不缴纳物业管理费。
2009年2月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理协议》，约定：被告选聘原告对小区进行物业管理服务；服务项目包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、小修、养护和管理，物业共用部位和相关场所的清洁卫生等；服务收费标准：住宅物业管理费为1.2元/月/平方米；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方交纳违约金。签订上述《物业管理委托合同》后，原告于2007年6月进驻被告小区，物业管理服务至今。被告在收楼后，有缴纳部分月份的物业管理费，后因发现物业公司物业管理不到位故不再缴纳物业管理费及其他费用。原告将被告起诉至法院要求支付拖欠的物业管理费及滞纳金。原告已经为小区提供了物业服务，被告作为业主也享受了原告提供的物业服务，两者之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，根据公平及等价有偿原则，被告应当支付相关的物业服务费。对于被告抗辩认为原告服务质量不到位，据此拒缴物业管理费的意见，法院认为，一方面，被告提出的小区管理等问题，原告解释其在接到投诉后也采取了有关管理措施，上述管理瑕疵可以通过加强管理、疏导违规业主等其他方式予以解决，并不构成根本违约，被告未能提交充足的证据证明原告在进行物业管理的过程中存在根本违约或违法行为，应承担举证不能的不利后果。另一方面，由于物业服务合同是一种特殊的双务合同，原告就整个小区提供管理服务，服务的对象是小区内的广大业主，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对物业管理企业提供的服务不满意，可以与物业管理公司交涉，不能以不交物业管理费对抗物业公司的不当管理。据此，法院依法判决被告缴纳拖欠的物业管理费及滞纳金。
一般来说，在物业公司合法合理履行物业服务合同、提供物业服务的情况下，业主应当按物业合同约定交纳相应的物业管理费。结合案例二进行分析，被告以不满意物业公司的服务拒绝缴纳物业管理费，应当有充足的证据证明物业公司在提供物业服务的过程中存在根本违约，如未有相应的证据证明，需要承担相应的法律后果。同时，法院指出若允许任一业主以不满意物业服务而拒付物业管理费，必定会对物业公司的管理造成影响，从而损害全体业主的共同利益，也会对社会秩序造成一定的影响，关于物业公司某项管理服务不到位的问题不是业主拒交物业管理服务费的法定抗辩理由，所以在一般情况下，法院难以支持业主以不满意物业公司物业服务为由拒绝缴纳物业管理费。但是，物业管理费的缴纳也存在例外，在以下四种特定的情况中，业主可以主张不缴纳物业管理费：第一，在开发商没有通知业主收楼，延迟收楼的情况下，物业管理费由开发商缴纳，业主可以拒绝缴纳延迟期间的物业管理费；第二，物业公司未实际履行物业服务合同约定的内容，在根本上违反物业服务合同约定的服务责任，但是要有物业公司构成根本违约的证据；第三，在开发商与物业公司没有订立前期物业服务合同及小区业主委员会及业主大会没有订立物业服务合同的前提下，业主仍未与物业公司签订物业委托合同的情况下，业主才可拒绝缴纳物业管理费；第四，在前期物业管理阶段，物业公司没有实行政府指导价，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主可以拒绝缴纳该部分擅自提高的费用。最后，小编建议如果业主对物业公司提供的服务不满意，可以自己名义或通过业主委员会与物业公司交涉，解决不了的，也可以通过其他合法的途径解决问题，并且及时询问专业人士，保障自己的合法权益。
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