房屋租赁业务法律指引

根据笔者处理房屋租赁案例与法律问答，发现租赁双方对于法律的理解、租赁业务的风险、合同权利义务设定等存在很多不清晰、甚至错误的认识。为最大限度厘定各方业务，识别租赁业务可能存在的各种商业风险，根据《民法通则》、《合同法》、《物权法》及最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释，形成本法律指引，供相关人士参考。（特别申明：本文件不能被解读为法律意见或建议，仅为一般性的介绍资料，具体业务操作需要征询具体专业律师的意见。）

1 合同效力

1.1 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

1.2 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

1.3 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

1.4 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

1.5 以合法形式掩盖非法目的；

1.6 损害社会公共利益；

1.7 违反法律、行政法规的强制性规定。

房屋租赁业务中经常发生上述1.1、1.2两种情形，即使在业务操作中要求出租人提供房屋规划许可证，往往因不熟悉相关业务，无法进行有效比对，对于超过规划许可证建筑物的识别可能就更困难。这种情况对于大型的商业租赁所产生的风险巨大，如承租人投入巨资装修，向他人支付大额转让费等，一旦租赁合同被认定无效，承租方将承担重大损失。

本律师建议上述租赁业务一定要通过律师操作，通过前期房产状况的尽职调查、合同文件拟定等最大限度降低风险，保证租赁业务的顺利拓展。

另外，租赁合同当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持；当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。

本律师认为：尽管房屋租赁登记不影响房屋租赁合同的效力，但一些重大合同仍然建议进行登记备案。

2 合同无效处理

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

3 一房多租

3.1 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

本律师提示：上述确定承租人的顺序对租赁各方利益影响巨大，实践业务中发生过租赁双方签订租赁合同并办理备案的情况下，出现第三方实际占有租赁房屋导致合同无法执行，最终引起各方诉讼。为最大限度控制风险，建议在签订合同之前，应提前实地考察租赁的房屋，判断该房屋是否存在他人占有使用的情况。同时，承租人与出租房及时到当地房产部门办理租赁登记。如此，确保所租房屋不存在其他第三方诉争权利的可能。一些出租人为了避税不同意进行登记，在此情况下，如果承租人不坚持登记，亦强烈建议到房管部门查询登记情况并在合同中明确违约责任。

4 承租人解除合同

4.1 承租人因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，有权请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

租赁过程中，经常出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规（主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等）关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，导致“租赁房屋无法使用”。在上述情况下下，承租人可以解除合同，并要求出租房赔偿损失。

租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人或者该房屋属于共有人，房屋租赁合同未经所有权人或其他共有人的同意，则该房屋租赁属于无权处分，租赁合同属于效力待定合同。

5 无效合同装修损失的处理

5.1 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

本律师提示：实践中，法院在审理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，一般会根据过错责任原则，区别对待：属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失；属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，（3）属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。

基于上述分析，如果租赁合同被认定无效，承租人承担损失的可能性可能更大。故重大房屋租赁合同一定要关注可能影响合同效力的问题，否则，后悔晚矣！

6 合同解除租赁物的处理

6.1 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

6.2 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

6.2.1 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

6.2.2 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

6.2.3 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

6.2.4 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

6.3 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

7 租赁物扩建或装修问题处理

7.1 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

7.2 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

7.2.1 办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

7.2.2 未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

8 房屋转租问题的处理

8.1 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

8.2 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

9 买卖不破租赁及例外处理

9.1 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

9.1.1 房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

9.1.2 房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

律师解读：上述规定再次表明了解租赁物法律状态的重要意义，故建议当事人在租赁合同签订前到房产管理部门了解该房产的状态，如是否存在抵押、查封等，如存在，则需要评估租赁期限、抵押或拍卖可能可承租人造成的损失等。

9.2 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

10 承租人主张优先购买房屋的例外情形

10.1 房屋共有人行使优先购买权的；

10.2 出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

10.3 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

10.4 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

房屋租赁是目前房地产市场的重要组成部分，它关系到租赁主体权利与义务的调整，特别是一些大型的商业房产租赁行为，一般各方发生争议，将严重影响各方权益。因此，如何充分理解国家法律、法规及司法解释，如何通过合同条款有效界定各方关系，如何协助交易各方顺利完成租赁业务，都考验着律师专业素质及操作能力。