崔景阳律师

崔景阳

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擅长:公司企业,合同纠纷,劳动纠纷,刑事案件

夫妻一方处置共有房产是否有效

来源:崔景阳律师
发布时间:2010-05-12
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现实生活中经常碰到这样的问题,房产是夫妻关系存续期间取得的财产,但产权证只登记夫妻一方的名字。对于登记为产权人的夫妻一方签订房产买卖合同处置房产,而另一方未签字,对于该合同的效力问题上存在两种观点:一是认为未经夫妻双方同意,一方擅自卖房无效。二是认为应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件,只要购房人有证据证明其系善意、有偿取得,该合同有效。后一种观点是主流观点。

  最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第2项规定;第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。也就是说,只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易,双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产,第三人是基于对出卖人所有权公示的信任,以合理价格善意的购买,也履行了自己的义务,那么,出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的,受法律保护。

  有人认为,构成善意有偿取得应当具备两个条件;一是买受人须善意无过失且为有偿取得;二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件,该交易行为应是有效的。笔者认为,这种观点值得推敲,对“取得”的解释不能过于狭隘,即认为只有办理了产权登记才叫取得,合同才因此有效。笔者以为只要具备善意、有偿即可,此种观点可结合婚姻法司法解释的精神来理解。卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定,如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为,可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的,有理由要求法院认定该合同是有效合同。本案中,甲和乙素不相识,更无从了解乙的夫妻感情状况,通过中介从乙处有偿购买房屋,双方不存在恶意串通的可能,该房产未过户,是因为乙的推托造成,甲主观上不存在过错。甲占有该房初期,未受到来自乙的妻子丙的阻挠。笔者认为,甲有理由相信卖房系乙夫妻双方共同意思表示,也即表明了购房人甲为善意第三人。

  我国法律虽规定了不动产的取得适用登记主义原则。这是法律原则性的规定,但实践中,为维护交易安全秩序,保护买受人的合法权益,不乏例外情况。如买受人购房后进行了装修,增加了较大价值的添附,并已实际入住的,即使未办理产权变更登记,只要买受人是善意、有偿取得,就应认定买卖合同有效,这也是经济效益原则的体现。

  因此,夫妻一方擅自卖房不能绝对说无效或有效,须综合判断,有条件的认定有效。购房人与卖房夫妻不熟悉,判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件,即应以购房人是否善意、有偿作为条件。

    购房人有理由相信其中一方卖房已获得另一方授权时,比如有伪造授权委托书,提供身份证原件等,该合同有效。并且就目前二手房的交易程序而言,并没有要求作为共同财产所有人的夫妻双方必须在房屋买卖协议上共同签字,也没有要求在过户时必须共同到场,这是一个漏洞。

除了一般公民,甚至是一些法律人士也误认为未经夫妻双方同意一方擅自卖房绝对无效,其理由如下:

1.婚姻法第十七条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。第十九条规定:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条规定。虽然产权证上只登记有一人名字,但该房产为其婚后取得属于共同财产,夫妻任何一方处分共同财产,必须经过另外一方的同意才可以。据上可知,婚姻关系存续期间一方或双方购置的房屋归双方共同所有,不管产权证上登记是夫或妻的名字,除非双方另有协议,夫妻双方一般对房屋享有共有产权。

2.最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定:共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。

4.至于善意取得规则,因标的系不动产,不宜适用善意取得制度

5.不适用家事代理制度。家事代理是指配偶一方本无代理权,在与第三人就日常事务实施一定的法律行为时,推定享有代理配偶行使权利的权利。也就是说,一般情况下,家庭对外发生法律关系时,可以由一方做主,夫妻中任何一方可以不经另一方的同意,而以家庭的名义对外发生法律关系,另一方对此则需承担民事法律责任。

最高人民法院关于婚姻法的司法解释(一)第十七条第一款规定:“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活需要而处理夫妻共同财产,任何一方均有权作出决定。”这是我国关于家事代理制度的规定,但该规定将家事代理仅限于日常生活需要,比如:在日常生活中,夫妻中任何一方都可以以家庭的名义购买家用电器、订阅报纸、签订房屋租赁协议等等,无限扩大家事代理的范围有可能损害夫妻人格的独立性。

《民法通则》规定,在我国享有民事权利能力和承担民事义务的主体唯有公民(自然人)和法人。也就是说,夫妻作为一个整体不是一个独立承担民事责任的民事主体,夫或妻虽然结成了夫妻,但他们各自具有独立的人格,非依法律的规定,不对外共同承担法律责任。涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项,不属于“日常生活需要”,不适用家事代理,需要经双方同意。

由上可知,未经共有权人同意,擅自买卖房屋的行为无效。

为了保护买受人的合法权益,应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件,只要购房人要有证据证明夫妻双方同意,该合同有效。理由如下:

1.最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第89条第二项还规定:第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。也就是说,只要第三人与出卖人之间的交易是正常的真实的交易,双方没有恶意的有蓄谋的转让该财产,第三人是基于对出卖人所有权公示的信任,以合理的价格,善意的购买了也履行了自己的义务,那么,出卖人与第三人之间的购买协议就是有效的,受法律保护的。

有人认为,构成善意有偿取得应当具备两个条件:一是买受人须善意无过失且为有偿取得;二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件,该交易行为应是有效的。笔者认为,不能随意缩小对“取得”的解释,即认为只有办理了产权登记才叫取得,合同才因此有效,只要具备善意,有偿即可,此种观点可结合以下婚姻法司法解释的精神来理解。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》的规定,婚姻法夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权的规定,应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定;(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

卖房自然是属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所做的重要处理决定,如果购房人有证据证明或者有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为,可是该行为是基于其夫妻双方同意意思表示的,你可以以此为理由要求法院认定该合同是有效合同。笔者认为,联系到《民法通则》若干问题意见89条,有理由相信卖房系夫妻双方共同意思表示,也即表明了购房人即为善意第三人。

善意第三人制度是民法中的一项重要的制度,但目前我国现行法律中对此没有明确规定。全国人大常委会公布的物权法草案在此方面作出了明确规定和突破。草案第111条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回,但符合下列情形的,受让人即时取得该不动产或者动产的所有权:()在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权;()以合理的价格有偿转让;()转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人;()转让合同有效。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

至于前文所述观点,善意取得规则,标的仅限动产。标的如属不动产,不宜适用善意取得制度。也仅是法律上的理论,现行法律上对此并无明文规定。

3. 有人认为可以引用合同法中的表见代理来论证此类合同的有效与无效。

《合同法》规定“行为人没有代理权,超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。表见代理是指行为人虽然没有代理权,但相对人客观上有正当理由相信行为人有代理权,并与其进行法律行为,该法律行为的后果直接由名义上的被代理人承担的代理形式。

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  • 执业律所:山东昌平律师事务所
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