1.     善意起的制度的适用

善意取得是指无权处分他人财产的财产占有人,在不法将其占有的财产转让给第三人后,如果受让人在取得该财产时系出于善意,即依法取得该财产的所有权,原财产所以然不得要求受让人返还财产的制度.善意取得的结果是物之原所有人丧失其所有权,善意受让人则取得所有权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：共有人“在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的赔偿。”改规定极为我国法律关于善意取得制度的明确规定。最高院在上述司法解释中却未将不动产排除在善意取的制度之外。物权法第106条已明确善意取得制度适用于不动产。

善意取得制度须满足以下条件：（1）财产受让人在取得财产时必须是善意且无过失的，即受让人在取得财产时不知道且无理由知道出让人是无权处分人。（2）财产受让人必须是有偿取得财产，即向出让人支付了与财产相当的对价。受让人因继承、接受赠送取得的财产，不适用善意取得。另外，受让人一明显低于市场价格取得财产的，则推定受让人在取得该财产时是应当知道出卖人是无权处分人，因恶意取得的财产不受法律保护。（3）转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果第三人取得财产时构成善意取得的，其即时取得的财产所有权受法律保护，不受任何人追夺。原财产所有人丧失其所有权，但因此而产生侵权赔偿请求权，可以要求非法出让人赔偿其受到的损失。反之，如果第三人取得财产时不构成善意取得，受让人应当向原所有权人返回财产。

2. 夫妻关系存续期间一方签署房屋买卖合同的效力认定

夫妻一方擅自卖房 不能绝对论为无效或有效，须综合判断。房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以夫妻双方同意为条件。如果房产登记在夫妻名下，判断该行为有效要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻同意为条件，即应以购房人是否善意有偿为条件。

夫妻关系存续其间，夫妻一方签订房屋买卖合同，另一方向法院主张不知情，要求确认该买卖合同效力认定，法院如何处理？应区分三种情况进行处理：

（1）       如果房产证登记为签订合同的一方所有，则其合同效力应当根据物权法的登记公示与公信原则，房屋买受方如属善意第三人其信赖利益受法律保护，即应当认定买卖合同有效。

（2）       如果房产证登记为夫妻共有，其合同效力如何认定？如仅有夫或妻一方签订买卖合同，未签字一方以不知情要求法院确认买卖合同无效，一般应当认定合同无效，但订立合同的一方持有另一方的身份证或授权委托书进行房屋买卖或者有其他证据能够证明另一方知情的情况下，可以认定合同有效。

（3）       如买卖合同双方仅对买卖合同的履行发生争议，夫妻中另一方未参加诉讼，是否需追加另一方为诉讼第三人？未追加签字的另一方为诉讼第三人较为适宜。在设计夫妻共同财产的诉讼中，如仅夫或妻为案件的当事人，追加另一方为诉讼第三人可以避免被二审发回重审的风险。