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一波三折的“无权代理”房屋买卖审判(续)

来源:陈晓华律师
发布时间:2020-11-20
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一波三折的“无权代理”房屋买卖审判(续)


人双方同意,自本合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。(二)买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:如因出卖人的责任,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款,并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付……”。

《补充协议》第二条约定:“1、定金:乙方支付首付款时,已支付的定金视为首付款的一部分。(1)乙方于2016年1月5日将第一笔定金人民币(大写)贰万元整以自行支付的方式支付甲方;(2)乙方于2016年1月7日之前将第二笔定金人民币(大写)肆拾陆万元整以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押:交易房屋是有抵押。交易房屋有抵押的,甲方应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且甲方最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。3、房屋评估:甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、首付款:(1)乙方于批贷后三个工作日内将第一笔首付款人民币(大写)壹佰壹拾贰万元整(不包含前期支付的全部定金)以建委资金监管的方式支付甲方;(2)乙方于批贷后三个工作日内将第二笔首付款人民币(大写)柒拾捌万元整以理房通托管的方式支付甲方。5、申请购房贷款:甲乙双方应于出网签合同后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、权属转移登记:甲乙双方同意,在批贷后七个工作日内,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理;乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续,如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的,则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。7、物业交割:甲乙双方应当在2016年4月1号之前自行办理物业交割手续,丙方陪同。甲乙双方一致同意,乙方从本协议约定的购房款中留存人民币(大写)贰万元整作为物业交割保证金;该保证金应按照以下第1种方式支付:(1)甲乙双方办理物业交割当日,由乙方自行支付给甲方。”《补充协议》第四条约定:“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的,甲方构成根本违约,且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)甲方提供的该房屋所有权证,原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效,导致乙方无法取得房屋所有权的;(2)该房屋被查封或限制转让,导致乙方无法取得房屋所有权的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;(5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还,由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;(2)拒绝购买该房屋的;(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。”补充协议中尾部其他约定:“1、甲方承诺如乙方两年内卖房,此房户口自丙方通知日起30天内迁出,如未按期迁出则按合同第九条第(三)条执行。2、甲乙双方协商一致,甲方承诺2016年4月1日前将房交付给乙方。”

2016年1月6日,李**以于**的名义与司**配偶刘X新签订《定金托管协议》,后者通过理房通向于**名下银行账户内支付备付金46万元。2016年1月11日,双方再次以定金托管协议的方式,刘X新再次向于**名下银行账户内支付备付金50万元。

2016年1月7日,李**以于**(卖方,甲方)的名义与司**(买方,乙方)签订《北京XX房地产经纪有限公司合同变更申请单》,双方约定将原房款支付方式由商贷变更为全款。定金由48万元变更为98万元,2016年1月9日之前支付50万元于丙方(XX公司)指定的资金托管账户。网签价格由372万元变更为255万元。解押时间由2016年3月15日变更为2016年2月30日。资金监管由乙方于批贷后三个工作日内将第一笔首付款人民币112万元整以建委资金监管的方式支付甲方,第二笔首付款人民币78万元整以理房通托管的方式支付甲方变更为乙方于过户前三个工作日内将第一笔首付款人民币145万元整以理房通托管的方式支付甲方,第二笔首付款人民币255万元整以建委资金监管的方式支付甲方。

上述协议签订后,于**以李**无权代理其出售房屋,对交易不知情等为由,拒绝履行上述协议。截至今日,司**共向于**账户内支付98万元。

司**于2016年4月22日以房屋买卖合同纠纷为由起诉至本院即原审诉讼(2016)京0108民初XXX号案件,并申请对涉案房屋进行财产保全。在(2016)京0108民初XXX号案件诉讼中,本院依司**申请对涉案房屋进行查封,查封期限自2016年12月16日至2019年12月15日。

本案诉讼中,司**提出财产保全申请并提交担保,申请继续查封涉案X号房屋,本院依法予以续封。经向北京市海淀区不动产登记事务中心查询,X号房屋原有行政限制查封,查封机关为海淀区房屋管理局,查封期限自2013年8月29日至2016年8月29日,现该查封已到期,本案现已为首封。

司**与李**以于**名义签订X号房屋买卖合同的同时,司**与刘**就XX号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议,刘**将XX号房屋以460万的价格出售给司**。

XX公司就X号、XX号房屋买卖过程,向本院陈述如下:在出售房屋时,李**携带上述两套房屋的房产证原件、刘**及于**的身份证原件,以李**本人的名义与XX公司签订了《房屋出售委托登记表(独家)》。在签订协议后,司**在看房过程中,均为李**及XX公司工作人员陪同司**看房,此过程刘**及于**并未参与。

就刘**、于**与李**的关系,于**认可其与另二人为老乡关系。(2016)京0108民初13975号案件诉讼中,本院调取了银行交易明细,交易明细显示,在刘**、于**购买涉案房屋前后,各方之间存在多笔款项往来。本案诉讼中,刘**、于**、李**本人均未到庭。

就X号、XX号房屋原始购买情况,刘**、于**均未提交证据证明二者之间对此有事先的意思联络及权属的事先约定。在房屋实际购买交付后,于**并未在上述两套涉案房屋中实际居住。

就于**卡内收到的购房款,其称并未实际使用,而是将该银行卡放在涉案房屋内,由李**保管。

司**要求与于**继续履行双方签订的X号房屋买卖合同,因原合同约定的付款时间已过,司**同意一次性支付剩余购房款,其提交招商银行存款证明书证明其具备履行能力。李**经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。

本院认为,李**持相关材料与XX公司签订《房屋出售委托登记表(独家)》,整体委托XX公司出售X号房屋与XX号房屋,但在没有其他充足证据证明李**、刘**、于**存在借名买房法律关系的情况下,对于X号房屋和XX号房屋的权属仍应遵循不动产登记确认的权利人,即X号房屋产权人应为于**。

本案各方争议的焦点为李**代表于**与司**签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议,是否构成表见代理。对此,《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。对此本院认为,首先,根据XX公司的陈述,在李**以其本人的名义与XX公司签订了《房屋出售委托登记表(独家)》时,其向XX公司出示了上述两套房屋的房产证原件、刘**及于**的身份证原件,于**称对此不知情有违常理;第二,涉案X、XX号房屋虽有独立的产权证书,但从房屋的使用功能来看,两套房屋共用一个大门进出,部分生活必须功能的空间并不具备独立使用的条件,刘**、于**在以各自名义购买上述房屋时,若没有一定的意思联络,亦与常理相悖;第三,在李**以其本人的名义与XX公司签订了《房屋出售委托登记表(独家)》后,XX号房屋房主刘**以本人名义与司**签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议,而X号房屋的购房交易相关协议和手续虽全部为李**代于**签订,但于**从未在涉案房屋中居住,已付98万元购房款付至于**名下银行卡并由李**实际保管,李**、于**在上述交易前后账户间存在多笔经常性的资金往来。综合以上几点,李**以于**的名义出售X号房屋,虽无书面的授权手续,但从李**委托出售房屋时出示的房产证原件及身份证原件、李**、于**与刘**之间的关系及资金往来情况、X号房屋及XX号房屋特殊属性及X号房屋由李**代理于**出售,XX号房屋刘**本人亦与司**达成协议的情形来看,足以让本案房屋买卖中介公司**公司在居间服务过程中审核确认李**具有代理于**与司**签订相关协议的代理权,亦足以让买家司**相信李**拥有上述代理权。而对于于**、刘**主张的上述多处不符常理之处,在原审案件二审期间及本案审理过程中,李**、于**本人均未到庭接受询问。对此,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十条第三款规定,负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书,待证事实又欠缺其他证据证明的,人民法院对其主张的事实不予认定。

现于**拒绝履行合同,但作为守约方,司**有权要求继续履行合同,现其同意一次性支付剩余购房款402万元本院不持异议。在上述购房款支付后,于**应在合理期限内向司**交付房屋并协助其办理产权登记手续。

鉴于双方补充协议明确约定房屋交付时间及物业交割时间为2016年4月1日,于**未按照该时间向司**交付房屋已经构成违约,应承担相应的违约责任。现司**在本案中撤回该项诉讼请求及逾期办理房屋过户手续的违约金而另行主张,本院对此不持异议。

李**经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。

综上所述,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十条第三款规定,判决如下:

一、司**于本判决生效后三十日内,支付于**北京市海淀区八里庄路X号院X号楼X层X单元X号房屋剩余购房款四百零二万元;

二、于**于司**向其履行本判决书第一项全部付款义务后三日内,将北京市海淀区八里庄路X号院X号楼X层X单元X号房屋交付司**;

三、于**于司**向其履行本判决书第一项全部付款义务后七日内,协助司**将北京市海淀区八里庄路X号院X号楼X层X单元X号房屋权属变更登记至司**名下。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

保全费五千元(司**已预交),由于**负担,于本判决生效后七日内交纳。

案件公告费一千一百七十元,由于**负担二百六十元,已交纳;由刘**负担二百三十元,于本判决生效后七日内交纳;由李**负担六百八十元,于本判决生效后七日内交纳。

案件受理费五万二千四百元(司**已预交),由于**负担,于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人(原审被告):于**,

被上诉人(原审原告):司**,女,

第三人:刘**,男,

第三人:李**,女,

第三人:北京XX房地产经纪有限公司,

上诉人于**因与被上诉人司**、第三人刘**、李**、北京XX房地产经纪有限公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初13404号民事判决,向本院提起上诉。略

李**经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

于**上诉请求:撤销一审判决,依法改判驳回司**的全部诉讼请求。事实和理由:1.李**在我未向其出具授权委托书的情况下与司**签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》构成无权代理,故对我不产生法律效力;2.司**及XX公司在明知我未授权李**的情况下签订合同其本身存在重大过错;3.一审法院依据我与李**之间的经济往来据以认定李**具有代理权与事实不符。

司**辩称,我同意一审判决,不同意于**的上诉请求。

刘**述称,我不同意一审判决,同意于**的上诉意见。

XX公司述称,我公司同意一审判决。

一审查明事实同一审略

二审中,当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认。

本院认为,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。

本案的争议焦点在于李**代于**签订的201号房屋的购房交易相关协议的效力问题。于**主张在其未向李**出具授权委托书的情况下与司**签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》构成无权代理,应属无效。对此本院认为,201号房屋及202号房屋虽分别具有独立产权证书,但从房屋使用功能上看并不具有独立性。正是由于涉案房屋在物理结构上的特殊性,决定了其在购买、使用、处分时均有别于普通房屋,即两套房屋的权利主体具有同一性或者某种特殊关系,本案中于**与刘**、李**系老乡关系,正是基于该种特殊关系才能够对购买涉案房屋作出合理解释。同理,在出售201号房屋及202号房屋时,于**与刘**按照常理亦会就出售的意思表示达成一致意见。刘**名下的202号房屋系其本人签订合同,其不可能在未与于**就整体出售形成合意的情况下就自行出售无法单独处分的两套房屋。因此,涉案房屋的买卖合同虽系李**代于**签订,但于**对于出售的事实必然是知情且同意的。另依据在(2016)京0108民初XXX号案件中法院调取的银行交易明细,于**在收到司**支付的购房款后即将部分房款转账给李**,其收取、处分房款的行为亦能够证明其对出售涉案房屋的认可。因此,李**以于**的名义出售201号房屋虽无书面的授权手续,但于**对此应属知情,且通过其之后的行为进行了追认,故李**的行为属于有权代理。于**的主张缺乏事实及法律依据,本院不予采信。李**作为代理人签订合同后,于**作为被代理人应按约定履行相关合同义务。现合同因于**原因而未能继续履行,司**作为守约方有权要求继续履行合同,在其具备支付剩余合同价款能力的前提下,一审法院所作处理正确,本院予以确认。

综上所述,于**的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费52400元,由于**负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

 

看本案例回到文章开头的话题,本案一审判定为无权代理,原告败诉错在哪里?发回重审后一审判为表见代理又对在哪里错在哪里?希望本案研究对阅读者有帮助和启发!

 

作者:陈晓华

北京市盈科律师事务所

20201120


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