陈晓华律师

陈晓华

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擅长:合同纠纷,公司企业,刑事案件

一波三折的“无权代理”房屋买卖审判

来源:陈晓华律师
发布时间:2020-11-20
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一波三折的“无权代理”房屋买卖审判


概要:从一审判无权代理原告败诉到发回重审的表见代理的胜诉,再到终审判决的有权代理的胜诉。

重点问题热点问题归纳:

1、无权代理时如何通过不合生活常理来推翻原来一审判

决的,原一审停留在现象级表面证据;

2、发回重审后本案是表见代理的判断;

3、当事人不出庭接受法官询问的不利后果;

4、终审判决通过房款转款细节最终确定该案是通过行为追

认的有权代理,从表面的无权代理到有行为确认的有权代理,拨开现象看本质。

    5、证明标准:原审原告是否到达了高度盖然性标准。


 司**与于**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)京0108民初XXX号

原告:司**,女,

被告:于**,男,

第三人:刘**,男,

第三人:李**,女,

第三人:北京XX经纪有限公司,

司**向本院提出诉讼请求:1、判令于**继续履行双方于2016年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》,协助我办理位于北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x单元x号房屋产权转移登记手续,将该房屋过户至我名下。2、判令于**向我交付北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x单元x号房屋。3、判令于**向我支付自2016年3月1日至实际办理房屋产权过户之日止的逾期过户违约金(以500万元为基数,按照日万分之五的标准计算)。4、判令于**向我支付自2016年4月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金(以500万元为基数,按照日万分之五的标准计算)。本案诉讼费用由于**承担。

事实及理由:北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x单元x号房屋(以下简称x号房屋)和北京市海淀区八里庄路x号院x号楼x层x单元x2号房屋(以下简称x2号房屋)属于一套住宅分割办证的房屋,其中x2号房屋的不动产权利人为刘**,x号房屋的不动产权利人为于**。2015年12月27日,上述两套房屋的权利人刘**、于**委托李**与XX公司签署《房屋出售委托登记表》,独家委托XX公司整体出售x号房屋和x2号房屋,委托出售价格不低于980万元。2016年1月5日,李**代理于**、刘**与我签署两份《买卖定金协议书》,将x号房屋和x2号房屋作为一套住宅整体出售给我。2016年1月6日,我与于**经XX公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等房屋交易合同,约定我以500万元的总价购买于**名下x号房屋。同日,我与刘**签署x2号房屋买卖合同及补充协议。依据合同约定,于**应于2016年1月30日前办理房屋抵押注销手续,于2016年4月1日前自行办理物业交割手续。2016年1月7日,我与于**签署《合同变更申请单》,约定房款支付方式由商贷变更为全款,定金增加为98万元,2016年1月9日前支付50万元到XX公司指定的资金托管账户,解押时间变更为2016年2月30日,我于过户前三个工作日将第一笔首付款145万元以理房通托管方式支付给于**,第二笔首付款255万元以建委资金监管的方式支付。合同签订后,我依约向于**支付购房定金98万元。春节后,房屋价格大涨,于**为经济利益,逾期办理房屋解除抵押手续,之后又不配合我办理银行贷款手续及过户手续,致使合同无法继续履行。我为购买涉案房屋已将自己的房屋低价出售,现居无定所不得不租房居住,于**的行为严重侵犯了我的合法权益,已构成根本违约。为维护我的合法权益,故起诉请求法院依法判决。

于**辩称,我不知道司**买房的事,我是被李**冒名签订的房屋买卖合同,李**无权代理我出售房屋,我不认可,我要求确认相关房屋买卖合同无效。在签订房屋买卖合同过程中,司**明知李**无权订立买卖合同,存在重大过错,应承担相应后果。司**委托中介购买房屋,中介公司在我未到场,也未出具授权卖房手续的情况下,司**仍相信中介公司和李**,冒险签订合同,其自身存在过错。中介公司未对房产产权状况、当事人订约权利进行核实,违反了忠实义务,应承担相应法律责任。

第三人刘**述称,司**在履行我们双方之间签订的房屋买卖合同中存在违约行为,我不同意司**的诉讼请求。

第三人XX公司述称,我公司同意司**主张继续与于**履行房屋买卖合同。

本院经审理认定事实如下:于**系x号房屋所有权人,刘**系x2号房屋所有权人。2015年12月27日,李**(委托人、甲方)与XX公司(受托人、乙方)签署《房屋出售委托登记表(独家)》,李**独家委托XX公司整体出售x号房屋和x2号房屋(房屋面积180平方米),委托期限自2015年12月27日至2016年6月26日,委托出售价格不低于980万元。2016年1月5日,经XX公司居间服务,司**与刘**、李**分别签署x号房屋、x2号房屋《买卖定金协议书》,协议约定买卖x号房屋的交易价格为500万元,约定买卖x2号房屋的交易价格为460万元。

此后,李**以于**代理人的名义代于**与司**就x号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》及《合同变更申请单》等文件。李**以于**的名义将x号房屋出售给司**,双方约定房屋成交价格为500万元。在此期间,司**按照与李**的约定向李**支付98万元,其中96万元通过李**提交的于**银行卡号汇入于**的帐户内。但此后,于**并未与司**签订相关房屋买卖合同,亦未按照李**签订的合同内容履行。

本案诉讼中,刘**于2017年5月27日提交书面陈述意见,称其所有的x2号房屋与于**所有的x号房屋不是同时购买,于**并不常在其房屋内居住,于**将其房屋钥匙交由其托管。经核实,x号房屋与x2号房屋现共用x号房屋的大门,在该大门上并排安装了两套房屋的门牌号码,房屋内为整体装修,两套房屋之间的隔断已被打通,其中在刘**所有的x2号房屋内没有对外开门,且缺少厨房、燃气管道等基础设施,与相关图纸内容不符。刘**称两套房屋系其出资装修,房屋装修结构与购买时基本一致,现上述房屋由其居住使用。于**对刘**所述情况未提出相反意见。于**承认与李**系老乡关系,但否认委托李**或他人出售其所有的x号房屋。

庭审中,司**提交于**身份证复印件、不动产权利证书复印件、《定金托管协议》、招商银行明细等材料证明李**代于**出售x号房屋已经过于**同意,于**对司**所要证明的内容不予认可,司**未提供其他相关证据。李**经本院合法传唤,无正当理由,未到庭应诉。

本院认为,依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据查明事实,刘**、于**分别对x号房屋、x2号房屋享有独立的所有权,双方均有权按照房屋所有权证书登记的产权面积独立处分各自名下的房产。虽然李**持相关材料与XX公司签订《房屋出售委托登记表(独家)》,整体委托XX公司出售x号房屋与x2号房屋,但在刘**、于**未向李**共同出具书面委托整体出售x号房屋、x2号房屋的情况下,刘**、于**理应分别与购房人签订书面买卖合同。本案中,虽然司**与李**就x号房屋签订房屋买卖合同,且司**按照合同约定内容向李**提供的于**名下银行帐户汇入购房定金96万元,但李**在与司**签订房屋买卖合同过程中并未向司**提供于**本人书面授权的委托书,且于**现已明确否认李**代其与司**签订的房屋买卖合同的效力,在无其他确实充分证据证明于**同意授权李**出售x号房屋的情况下,李**无权代理于**出售x号房屋,其与司**就x号房屋签订的合同不具有法律约束效力。据此,司**起诉主张于**按照与李**签订的房屋买卖合同履行义务并承担相应违约责任等请求,均无合法依据,本院不予支持。李**经本院合法传唤,无正当理由,拒不出庭应诉,本院依法缺席判决。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下:

驳回司**之诉讼请求。

案件保全费五千元,由司**负担,已交纳。

案件公告费六百五十元(司**已预付),由司**负担三百五十元,已交纳;由于**负担二百元,李**负担一百元,均于本判决生效后七日内交纳。

案件受理费五万二千四百元,由司**负担,已交纳。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。

 

北京市海淀区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)京0108民初XXX号

原告司**与被告于**、第三人刘**、第三人李**、第三人北京XX房地产经纪有限公司(以下简称XX公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,于2018年5月25日作出(2016)京0108民初XXX号民事判决书,司**不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年12月10日作出(2018)京01民终XXX号民事裁定书,以一审法院对本案基本事实认定不清为由,裁定撤销原判决,发回重审。略

李**经公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

诉讼过程中,司**以实际办理过户之日及交房之日尚不确定为由,撤回第3、4项诉讼请求。

事实及理由:(同原一审略)

于**辩称,(同原一审)另称:一、司**与李**代表我签订的《房屋买卖合同》以及事后转款行为,我事前没有授权并不知情也未追认,我没有义务履行该合同以及承担该合同的违约责任。我没义务向司**交付诉争的XX号房屋。二、司**和刘**所签订的《房屋买卖合同》,我不知情,刘**无权单独处分共有财产及其份额,并且侵犯了物权法赋予于**的优先购买权,应当归于无效。现我明确提出要求优先购买。如需反诉或者另案起诉,请法庭当庭释明。本案为一房两证,该套房屋为刘**和我按份共有,司**在签订合同时就已经明知该事实,根据物权法第九十七条的规定,如果没有我的同意,该合同是不能生效的或者无效的。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。根据物权法第一百零一条的规定,我享有对刘**的产权优先购买权。三、司**和刘**所签订的《房屋买卖合同》,侵害了我的权益,如果该合同继续履行,将造成我的房屋份额权利无法行使,权利受到侵害。故要求法院依法解除该合同或认定该合同无效。另,司**起诉理由称房屋实际为李**所有,根据我国相关的法律规定是不承认事实所有,房屋的所有权以登记为准,事实上也不是李**所有。

第三人刘**述称,我不同意司**的诉讼请求。另认为:本案为一房两证,该套房屋为我和于**按份共有,司**在签订合同时就已经明知该事实,根据物权法第九十七条的规定,如果没有于**的同意,该合同是不能生效的或者无效的,或者说应当是附条件生效的合同。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。司**起诉理由称房屋实际为李**所有,根据我国相关的法律规定是不承认事实所有,房屋的所有权以登记为准。事实上也不是李**所有。

第三人XX公司述称,我公司同意司**主张继续与于**履行房屋买卖合同。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据房屋权属证书登记记载,刘**系XX号房屋所有权人,于**系X号房屋所有权人。X号房屋与XX号房屋对外共用一个大门进出,在该大门上并排安装了两套房屋的门牌号码,房屋内为整体装修,两套房屋之间的隔断已被打通,其中在刘**所有的XX号房屋内没有对外开门,且缺少厨房、燃气管道等基础设施。对此,司**主张X号、XX号房屋为法律上拥有独立权属的两套房屋,刘**、于**主张实际为一套房屋,办理两个房屋权属证书。刘**、于**主张二人对整体两套房屋为按份共有,但未提交相应证据证明。各方均认可X、XX号房屋分别具有独立的房屋权属证书。

2015年12月27日,李**(委托人,甲方)与XX公司(受托人,乙方)签署《房屋出售委托登记表(独家)》,李**独家委托XX公司整体出售X号房屋和XX号房屋(房屋面积180平方米),委托期限自2015年12月27日至2016年6月26日,委托出售价格不低于980万元。

2016年1月5日,经XX公司居间服务,李**以于**的名义,与司**就X号房屋签订《买卖定金协议书》。2016年1月6日,李**代于**(出卖人,甲方)与司**(买受人,乙方)就X号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及与XX公司(居间方,丙方)签订《补充协议》,买卖合同约定:司**以500万元(其中房屋成交价372万元;该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价128万元)购买于**名下X号房屋(建筑面积97.29平方米),合同第二条第(四)款约定:“……该房屋已经设定抵押,抵押权人为:工商银行,抵押登记日期为:2014年1月1日……该房屋已经设定抵押的,出卖人应于2016年1月30日前办理抵押注销手续”;合同第四条第(三)款约定:“买受人向出卖人支付定金480000元,人民币(大写)肆拾捌万元整(不高于成交总价格的20%),定金支付方式为直接支付给出卖人”;合同第五条约定:“(一)出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷,未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易,认可本合同及其他相关文件的约定,且无他人对该房屋享有优先购买权……”;合同第六条第(一)第四项约定:“按照本项约定时间或约定条件:收到尾款后3个工作日内将该房屋交付给买受人”;第七条约定:“(一)逾期交房责任除不可抗力外,出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的,按照下列方法处理:按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日之内,自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金,合同继续履行;2、逾期超过15日(该日期应当与第1项中的日期相同)后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。(二)逾期付款责任:买受人未按照补充协议约定的时间付款的,按照下列方式处理:按照逾期时间,分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在15日之内,自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金,合同继续履行;2、逾期超过15日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款。(三)出卖人将该房屋出卖给第三人,导致买受人不能取得房屋所有权证的,买受人有权退房,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款,按照央行现行存款利率付给利息,并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”合同第九条约定:“(—)当事(未完待续)


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