案情：2017年初，贾某（买方）以现金支付部分房款方式与易某（卖方）签订了二手房买卖合同。合同签订后，贾某入住了案涉房屋。2019年贾某将剩余房款全部结清，但是案涉房屋一直未办理过户登记。未办理过户的原因为：易某当时卖房时承诺房款结清后立马办理过户登记。然而，时过境迁，房款全部结清后，贾某多次催促易某办理房屋过户登记，但是易某总是以各种理由推辞。同时贾某因为常年在外工作，基于对于易某的信任，房屋产权过户一直搁置未办理。

2022年，易某因为与银行之间的借款合同纠纷，后经法院判决后，易某未履行还款义务，进入执行程序，案涉房产成为了被执行的财产（房屋产权人还是易某），并将采取拍卖方式清偿银行的欠款。

贾某自始至终不知道易某与银行之间的借款纠纷，现贾某知道了案涉房产进入了执行程序，财产权益受到侵犯，该如何有效维权？

解决方案：

提起案外人执行异议之诉解决问题。

法律程序：在执行程序终结前，先提出书面执行异议，再提起执行异议之诉。

法律实体：提起执行异议需要有足以排除执行的证据材料支持。

证据材料如下：

1.法院查封前，签订房屋买卖合同；

2.法院查封前，全款支付房款的银行转账支付凭证；

3.法院查封前，实际占有房产的证据材料，如水电费及物业费缴纳凭证等证据；

4.法院查封前，主张过物权登记请求权的证据，如与卖方之间的微信聊天记录载明的买方要求办理房产过户登记，卖方承诺办理房产过户的证据材料。

法律分析：

一、何为案外人执行异议之诉？

案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（必要时候被执行人可列为共同被告）提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。

二、如何起诉？

1.确定管辖法院

执行案涉房产的法院。

2.遵循前置程序

在执行终结前，案外人提出书面执行异议。

3.明确诉讼主体

原告：案外人。

被告：申请执行人（当被申请执行人反对案外人对标的物主张的实体权利时，将其列为共同被告）。

4.阐明诉讼请求

诉讼请求与原判决无关，即执行标的与原判决中确定的标的不具同一性、相关性或诉讼请求并不主张原判决错误。

具体表述：请求对执行标的物停止执行；确认执行标的物的实体权利。

5.遵守起诉期限

自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。

6.分配举证责任

案外人举证：提供权利能够排除执行的证据。

三、审核标准

（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。

注意：关于合同的效力，根据《民法典》合同编及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以审查。

（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产。

注意：案外人提供物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证以及其他足以证明其已经占有该房屋的证据。

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

注意：案外人提供通过银行转账形成的付款凭证。仅提供出卖方出具的收据，或者购房款系现金交付，不能有效证明存在支付房款的事实。

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

注意：非因买方自身原因包括①案外人已向房管局提交了过户登记材料，或已向出卖人提出了办理过户登记请求；②案涉房屋被征收，安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续；③新建商品房已办理买卖合同网签备案；④案外人因办理过户登记事由已经起诉出卖方；⑤案外人通过其他方式积极主张过物权登记请求权。

 同时符合以上四个条件，才能够足以排除执行标的的强制执行。

附：相关法律文书

执行异议申请书

异议人（案外人）：XXX    

申请执行人：XXX

被执行人：XXX

异议请求事项：

请求法院中止（或撤销、终止）执行行为（或对某财产的执行）

事实和理由：

XXXX年XX月XX日，贵院在执行申请执行人XX与被执行人XX   XXXX纠纷一案，执行案号（XXXX）XX执XX号，查封（或冻结、扣划、拍卖）XXX财产（或XXX银行账户），因该财产属于异议人所有，根据法律规定不得作为执行标的物（或执行行为违法）。现提出书面异议，请求贵院中止（或撤销、终止）执行行为（或对某财产的执行）。

    此致

 XX人民法院

 异议人（案外人）：XXX

  XX年XX 月XX日

民事起诉状(案外人提起执行异议之诉用)

原告(案外人)：×××，……。

被告(申请执行人)：×××，……。

被告/第三人(被执行人)：×××，……。

诉讼请求：

1．请求对执行标的物停止执行、停止拍卖。

2．确认执行标的物的实体权利。

事实和理由：

××××年××月××日，××××人民法院(××××)……号对……(写明当事人和案由)一案作出民事判决/民事裁定/民事调解书：……(写明判决结果)。

××××年××月××日，×××对执行标的提出书面异议。××××人民法院于××××年××月××日作出(××××)……执异……号执行异议裁定：驳回×××的异议。

因该财产属于原告所有，根据法律规定不得作为执行标的物，被告的执行行为严重损害原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院依法判决。

       此致

××××人民法院

起诉人(签名或者盖章)：

××××年××月××日

民事起诉状（申请执行人提起执行异议之诉用）

原告（申请执行人）：×××

被告（案外人）：×××

被告／第三人（被执行人）：×××

诉讼请求：

准许执行……（写明执行标的）。

事实和理由：

××××年××月××日，××××人民法院（××××）……号对……（写明当事人和案由）一案作出民事判决／民事裁定／民事调解书：……（写明判决结果）。××××年××月××日，被告（案外人）×××对执行标的提出书面异议。××××人民法院于××××年××月××日作出（××××）……执异……号执行异议裁定：中止……（××××）……号……（写明案号、文书名称和执行项）的执行。

……（写明事实和理由）。

　　    此致

　　××××人民法院

　　起诉人（签名或者盖章）

　　××××年××月××日