居住权的概念

法条：《民法典》第 366条规定：”居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。“

说明：居住权的主要特征是：①属于用益物权；②属于人役权；③以他人享有所有权的住宅为客体：④主要用于满足居住权人的生活居住需要，因此，原则上不包含“收益”权能；⑤具有一定的专属性，《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。”

例1：独身的甲60岁时与乙银行订立《养老安居一揽子协议》(以下简称“《协议》”)约.“第一，甲将其所有的A房屋转让归乙银行所有，并为乙银行办理过户登记。第二，《协议》生效后，乙银行每月须向甲支付生活费6000元，直至甲死亡为止。生活费每年须根据统计部门公布的CP1增长率相应调整。但不能减少。第三，乙银行在A房屋上为甲设立居住权，并甲办理居住权设立登记。第四，甲对A房屋享有居住权直至甲死亡为止。”①甲对乙银行所有的A房屋享有居住权。该居住权有偿设立。因此，甲有权出租A房屋并取得租金收益。②居住被制度可为“以房养老”提供制度支撑。

例2 丧偶的甲75岁时与60岁的乙结婚前，甲订立公证遗嘱载明：“甲死后，甲所有权的房屋，由甲的独子丙一人遗嘱继承。”甲与乙结婚后，甲、乙订立《协议》约定：“甲在其所有的A房屋上为乙设立居住权。乙对A房屋享有居住权直至乙去世为止。”甲为乙办理了居住设立登记。①乙对甲所有的(甲死后归丙所有的)A房屋享有居住权。该居住权无偿设立，甲(丙)同意，乙无权出租A房屋并取得租金收益。②居住权制度对于妥适地安排“老年再婚”大有裨益。

例3 A市的甲被确诊重病后，订立了一份《自书遗嘱》。其中载明：“甲死亡后，甲所有B房屋由儿子丙遗嘱继承，在B房屋上为保姆乙设立居住权，由丙负责办理居住权设立登记。现下列情形之一的，乙对B房屋的居住权消灭：第一，乙确定永久不在A市经常居住；第二，在A市购买房屋用作住宅；第三，乙死亡。”①甲死亡后，乙对丙所有的B房屋享有居住权。②居住权主要用于帮助那些依靠自己的经济条件“不能实现居住条件”的“经济上的弱者”。

二、居住权的设立规则(《民法典》第368条与《民法典》第371条)

居住权的设立

法条：①《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定除外。设立居住权的，应当想等级机构申请居住权登记。居住权自登记时设立

②《民法典》第371条规定："以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。“

规范内容：

在住宅上设立居住权，系基于法律行为的不动产物权变动，居住权设立的要件有三

①设立居住权的法律行为（居住权合同或者遗嘱）有效

②让与人（设立人）对住宅（不动产）拥有相应的处分权

③办理完毕设立登记（采登记生效主义）

几点说明：

①原则上，设立居住权的法律行为系无偿行为，但当事人另有约定的除外

② 让与人无处分权的， 受让人符合善意取得的构成要件时，亦可善意取得居住权      

特别提示：非基于法律行为取得居住权的物权变动规则

 ①《民法典》第368条与第371条规定的是通过法律行为设立居住权的规则，需办理居住权设立登记，以登记作为居住权设立的必要条件

②在《民法典》第368条与第371条规定的情形外，还存在不通过法律行为取得居住权的情形。非基于法律行为取得居住权（如通过生效离婚判决取得居住权），即无须办理登记

例4：甲起诉与乙离婚，法院判决甲、乙离婚。因离婚后，乙生活困难且无住房，依据《民法典》第1090条的规定，离婚后后甲对乙负有提供居住条件的法定义务，因此，法院在离婚判决中特别载明：“本判决生效时，对甲婚前所有的A房屋，乙无偿享有居住权；乙对A房屋的居住权自乙再婚时或者自乙有能力自行解决居住问题时消灭。”①乙对甲所有的A房屋取得居住权，系非基于法律行为的物权变动，不适用《民法典》第368条，适用《民法典》第229；②根据《民法典》第229条的规定，无须为乙办理居住权设立登记，自离婚判决生效时，乙得对A房屋的居住权。

三、居住权的内容(《民法典》第369条与第370条)

居住权的内容

主体 ：

居住权人(仅限于自然人，不包括法人或非法人组织；居住权人的必要家庭家庭成员如配偶、末

成年子女，亦可享有居住权)

客体 ：

设立居住权的住宅（包括占用范围内的基地使用权及附属设置）

权能内容：

① 占有使用权能。居住权人为生活居住需要有权对住宅占有、使用权

② 原则上无收益权能，但当事人另有约定或者遗嘱另有特别载明的除外。《民法典》第369条规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外内容 。”

③ 无转让权能。《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。”役权 （servitates)附

着于人身！须注意：居住权还是保护一点处分权能的，比如可以抛弃

期限：设立的居住权期限届满时，居住权消灭。居住权期限的确定：①合同约定或者遗嘱载明了期限的，按约定或者按照