名为“依山傍水，坐拥幽居一隅”，实为“假山水沟，郊区不毛之地”；名为“餐饮休闲，纵享娱乐生活”，实为“沙县发廊，棋牌休闲一体”。开发商宣传语的套路层出不穷，公交线路集中就宣称“交通枢纽，俯瞰城市繁华”，楼盘旁边有个幼儿园就宣称“书香门第，守望百年学府”，乱花迷眼，直教购房者叫苦不迭。因此，针对开发商涉嫌虚假宣传这一问题，我们以“虚假宣传”为关键词，检索了近三年来“商品房销售合同纠纷”案由之下购房者维权的相关判例，意在厘清司法实践中认定开发商构成“虚假宣传”的边界，特作分析如下：

一、立法现状分析

我们通过对广告宣传相关法律法规的整理，目前立法现状具有如下特点：第一，总体多为原则性规定，专门性规定较少且分散，并且法律效力位阶不高。第二，立法规定多为行为规范性要求，缺乏关于民事责任承担的直接规定。

（一）原则性规定

广告宣传相关原则性规定部分列举如下：

《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条：经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。

《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条：经营者在生产经营活动中，应当遵循自愿、平等、公平、诚信的原则，遵守法律和商业道德。

《中华人民共和国广告法》第五条：广告主、广告经营者、广告发布者从事广告活动，应当遵守法律、法规，诚实信用，公平竞争。

《中华人民共和国刑法》第二百二十二条：广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传，情节严重的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

（二）专门规定

广告宣传相关专门规定部分列举如下：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《中华人民共和国广告法》第二十六条：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条：房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

《商品房销售管理办法》第十四条：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

二、司法实践分析

（一）购房者主要诉求

通过我们对“开发商虚假宣传”相关案例的检索，购房者的主要诉求可以分为以下四类：

1.要求解除或撤销与开发商签订的购房合同，返还房款并赔偿损失；

2.要求开发商承担违约责任；

3.要求开发商按照广告宣传履行义务；

4.以虚假宣传构成欺诈损害权益为由要求变更购房合同内容。

（二）裁判理由分析

1.争议焦点一：宣传内容是否构成要约？

①开发商所做的说明和允诺是否具体

针对房屋及设施的相关允诺是否具体，司法实践中法官通常会考虑如下要点：

第一，针对房屋及设施的相关允诺是否由开发商直接作出。若消费者举示的证据是由开发商制作的宣传视频、平面示意图等，则一般情况下可以认定是由开发商直接作出的允诺。但是若消费者举示的证据是销售人员或中介人员在朋友圈或其他社交平台发布的内容，由于此类人员身份和授权均难以核实，且“发微信朋友圈”这种行为原则上不能直接产生设立权利义务的法律后果，因此此类内容恐难以被认定为系开发商直接作出的允诺，自然也难以达到证明目的。

第二，针对房屋及设施的相关允诺是否具体确定。其一，针对房屋及设施本身而言，例如开发商承诺“一楼房屋带花园”这一事实是否具体确定，可以从如下角度进行考虑：宣传手册是否清晰载明？宣传视频中是否存在花园效果图？工作人员针对这一事实是否曾给出肯定回复？如果能提供上述宣传手册、宣传视频及证人证言，通常可以认定开发商所作出的允诺具体确定。其二，针对房屋周边环境设施而言，例如开发商承诺房屋附近配备“下沉式广场”“繁华商业”等，若开发商对此类配套设施的建筑面积作出了较为具体的说明且配有效果图，例如“6万平米法式御景园林”并且配图，通常可以认定为开发商所作出的允诺具体确定。

②宣传内容对合同订立和房屋签订价格是否存在重大影响

这一要点的认定在司法实践中存在争议，法官需要对案件相关要素进行整体把握再辅以通常社会观念的理解进行判断。一般情况下，若购房者能够举示足够的证据，则“房屋附近的主要景观”“小区周边配套设施”“开发商对教育资源的承诺”等均可以被认定为对合同订立和房屋签订价格存在重大影响的要素。

因此，若满足上述“说明和允诺具体”及“对合同订立和房屋签订价格存在重大影响”两个要件，开发商所作出的宣传内容通常会被认定为要约而非要约邀请，即使并未载入商品房买卖合同亦应当被视为合同内容约束合同双方。

2.争议焦点二：开发商是否需要承担责任？如何承担？

在宣传内容构成要约的基础之上，司法实践中大致分为两种情形：第一，开发商需要承担责任；第二，开发商不需要承担责任。

①开发商需要承担责任

若开发商针对房屋及设施等故意作虚假宣传，例如明知对房屋附近地块没有使用权仍然欺骗消费者将在其上建立学校商场、承诺房屋有优美景观但是交付以后发现是公共厕所等，以虚假承诺诱使购房但并未兑现承诺，那么通常情况下开发商需要对其主观故意违约行为承担相应责任，包括但不限于解除合同、返还房款、赔偿损失等。

②开发商不需要承担责任

若开发商并无进行虚假宣传的主观恶意，并非以虚假承诺诱使购房者签订合同，其先前承诺的教育资源、医疗资源等在签订合同之时确实存在相关部门文件佐证，但交房之时不能兑现承诺是由于政府规划变更重新选址等开发商意愿之外的原因，该类情形中法官倾向于不让开发商负担此种责任。此外，若开发商在商品房买卖合同或相关补充协议中作出了类似“宣传内容仅做销售展示、不作为实际交付标准”等免责声明，一定程度上也能避免承担违约责任。

（三）裁判结果分析

通过我们对相关案例的整理发现，裁判结果分析如下：

1.大部分购房者诉讼请求遭到驳回。主要原因是购房者未能进行相对全面举证，开发商广告宣传内容难以被认定为要约。

2.部分购房者部分诉求得到支持。在购房者能够提供相对全面证据并且开发商广告宣传内容被认定为要约的基础之上，由于实际损失较难举证，因此通常法院判决金额低于诉请金额。

3.极少部分购房者全部诉求得到支持。此类案件中购房者通常处于举证弱势地位，而开发商相对擅于规避法律风险，因此购房者全面胜诉的比例相对较小。