商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前，为了对双方交易房屋有关事宜的初步确认，也就是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈，一般情况下，双方会签订《房屋认购协议书》。该认购书确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人也向开发商支付一定数额的定金。

       一、开发商未告知认购房屋已被抵押，导致双方未能按约签订，认购人诉请解除认购协议。

       案例1：原告李某与被告某商业有限公司商品房预约合同纠纷，（2021）粤0803民初734号

法院认为，本案属商品房预约合同纠纷。原、被告约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同而签订的《商铺认购开盘优惠补款单（确认单）按揭付款》，属预约合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《商铺认购开盘优惠补款单（确认单）按揭付款》仅约定了商铺编号、面积及价格，对其他内容，如付款方式、交房时间、租赁形式等未作具体约定，甚至对何时签订商品房买卖的本约合同也未作出具体约定，而涉案商品房已抵押给银行，被告应在预售给原告同时积极注销商品房相应的抵押登记，以便实现原、被告双方订立商品房买卖合同的目的。但是，时至原告起诉，仍不能订立商品房买卖合同，导致订立合同目的不能实现，责任在于被告，被告已根本违约。原告请求解除《商铺认购开盘优惠补款单（确认单）按揭付款》，法院予以支持。

        二、开发商虚假宣传，导致未能订立商品房买卖合同

        案例2：原告何某与被告某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷，（2020）粤2071民初21969号

原告向被告购买住宅，约定总价为1447130元。原告在当天向被告支付定金50000元。但是原告通过政府相关部门的有关文件，及政府部门对被告的处罚文件得知该房地产项目并不紧邻深中通道出口，被告的承若是虚假的，完全是为了欺骗原告，误导原告购买被告销售的商品房。法院判决：解除原告与被告签订的认购书；被告于本判决发生法律效力之日起七日内向原告退还购房定金50000元。

       商品房认购协议属于预约，开发商和认购人均负有诚信善意磋商并订立本约的义务。开发商可通过制定合理的认购协议书来规避经营风险，但认购人同样可从开发商的承诺、广告内容与实际不符或者以本约核心条款无法达成一致为由拒绝订立商品房买卖合同，保障自己的权利。