基本案情

2018年，王x欲购房，通过xx公司提供的房源信息选中了赵x所有的北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）。2018年9月5日，双方签订房屋买卖合同，约定总价款305万元，王x向xx公司支付居间服务费76250元，后办理了房屋过户手续。2019年8月，王x接到居委会和物业公司的通知，涉案房屋厨房部分为违建，要求拆除；同年11月，相关单位认定自建违建面积为9.9平方米（即涉案房屋原户型中的厨房部分）并予以拆除。王x认为，购房涉案房屋价款中包括厨房面积部分，但赵x并未告知厨房部分系违建，现该部分已被拆除，给王x造成巨大损失。该部分对应的价款应予退还。xx公司作为专业房地产经纪公司，具备房地产买卖经纪服务的专业知识和能力，在提供居间服务时负有审慎注意义务和积极调查义务，xx公司不仅未对自建房屋部分的风险及隐患对王x进行充分告知及说明，还导致王x以当时市场均价购买了违建部分，其居间服务存在严重过错。故王x 向法院提起诉讼，要求人民法院判令赵x退还王x购房款70万元；2.判令xx公司退还王x居间服务费及交易服务费76250元；3.判令xx公司对赵x的第一项债务承担连带责任。

赵x辩称，第一，合同中明确约定房屋面积为33.43平方米，总价为305万元，并不包括9.9平方米的小厨房，王x购房时实地查看了涉案房屋，对房屋情况是了解的。第二，小厨房拆除发生在房屋过户后，这与我方无关。第三，成交价305万元是市场价，不存在过高的情况，王x作为买方，应自行评估风险。第四，涉案房屋是一楼、精装修，即便比市场价高，也是正常的。综上，请求法院驳回王x全部诉讼请求。

xx公司述称，本案是房屋买卖合同纠纷，我公司是第三人，不同意在本案中一并处理王x与我公司的纠纷。在签约过程中，买卖双方对房屋状况均认可，我公司并不存在隐瞒的情况，王x要求我公司承担责任没有事实和法律依据，请求法院驳回王x对我公司的全部诉讼请求。

法院判决结果

一、赵x于本判决生效后七日内退还王x购房款8万元；

二、驳回王x其他诉讼请求。

律师解析

二手房买卖王辉律师认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。一方面，根据日常生活经验，房屋所处区位、产权面积等是直接决定房屋总价款的因素，房屋所处楼层、朝向、结构布局、装修等亦是影响房屋总价款的重要因素。本案中，虽王x并未举证证明涉案房屋的总价款中包括了小厨房部分，但考虑到在涉案房屋面积为33.43平米的情况，小厨房面积已达9.9平方米，从常理上，涉案房屋的交易势必考虑了小厨房的因素，即305万元购房款中应考虑了小厨房部分，故小厨房的拆除确给王x造成了一定的损失。另一方面，在交易过程中，王x实地查看了涉案房屋，对小厨房的情况系明知的，对其中的风险亦应有一定的把握，王x并未举证证明赵x曾作出小厨房拆除的损失由赵x承担的意思表示，故小厨房拆除的损失应由王x与赵x共同承担。关于具体损失数额，鉴于各方均无法证明交易时小厨房在购房款中所占的比例，故法院根据公平原则，结合涉案房屋交易价格、涉案房屋面积及小厨房面积等因素酌情确定赵x退还王x购房款8万元。

    对王x要求xx公司承担连带责任的请求，缺乏依据，法院不予支持。对王x要求xx公司退还服务费的请求，系基于王x与xx公司之间的居间服务合同法律关系，与本案并非同一法律关系，法院对该项诉求不予处理。

关于王x提出的关于涉案房屋在2018年9月5日市场价的评估申请，鉴于无证据显示小厨房在房屋总价款的具体计算比例，法院认为该项评估对本案无意义，故不予批准。

律师提示

二手房买卖王辉律师提示，房屋买卖过程中，买卖双方均应对房屋的性质、状态及权属进行认真审核，如在合同履行中发现所购房屋出现问题，双方将出现不必要的法律纠纷。