案情简介

张x1与张x2系姐妹关系。2001年，×××地区进行危旧房改造，张x2作为×××房产的危房承租人，可以获得安置一套两居室。张x2无意购买房屋，询问张x1是否愿意购买，张x2自愿借名替张x1代持房产。张x1考虑孩子在附近上学，双方便口头商定张x1借张x2之名购买房屋，后期张x2配合张x1办理过户手续或者出售房屋。张x1经过与拆迁部门协商，购买×××房屋。张x2配合张x1办理相关手续，并签订购房合同及银行贷款手续。购房款金额共计262557元，其中借张x2之名贷款20万元，已于2004年5月24日还清。另外的62557元，由张x1以现金分两次支付。交付房屋后，张x1对房屋进行了装修并居住在此，交纳相关费用。2017年8月，双方协商出售房屋未达成一致意见，产生争议，为维护自身合法权益，张x1提起向法院提起诉讼, 要求判令张x2将位于北京市×××房屋过户至张x1名下。

张x2辩称，我为×××职工，单位将位于北京市×××房屋分配给我。2001年，×××拆迁，我作为唯一的被拆迁人，分得了位于×××房屋，并办理产权证。因为2001年张x1女儿年纪已大，家里不够居住。我将分得的上述房屋借给张x1居住。张x1承诺待×××的房屋拆迁分房后立即将上述房屋腾退。另外，双方没有签订任何协议和约定，不存在借名买房的情况。依据法律的规定，上述房屋为我拆迁所得，并且登记在我名下，已经办理产权证，应为我的房产，与他人无关。因为房屋由张x1居住，因此由张x1垫付的贷款本金及利息，该笔款项是我从张x1处的借款，与房屋买卖无任何关系。综上，不同意张x1的诉讼请求。

法院审理查明

张x1与张x2系姐妹关系,，位于北京市×××房屋的原承租人为张x2。2001年4月27日，张x2作为乙方与×××公司作为甲方签订《危旧房改造回迁购房协议书》，约定主要内容为：甲方依据《北京市加快城市危旧房改造实施办法》对乙方住用的房屋进行危改。乙方住址×××，在危房改造区内有正式住房2间，使用面积24.8平方米，建筑面积32.98平方米；现有正式户口1人，安置人口1人，分别是承租人张x2。甲方安置乙方二居室1套，建筑面积103.8平方米。根据危旧房改造的有关规定，乙方自愿购买×××，建筑面积（暂定）103.8平方米。因甲方提供购买的楼房尚未建成，乙方需自行周转，周转时间2001年4月23日至2001年12月31日。乙方在签订本协议的同时，应按下列各项向甲方交纳购房款，共计291387元，（优惠3万元）：原建筑面积32.98平方米，23785元；人均未超过15平方米部分67.03平方米，264903元；公共维修基金（26元每平方米）2699元。乙方异地回迁购房款（不含公共维修基金）288688元，一次付清优惠1%后，实际付款（含公共维修基金）258500元（其中现金58500元，贷款200000元）。该协议书首页加盖有现金收讫章。

2001年4月27日编号为×××的×××地区危改居民购房安置交款单中载明，安置户姓名张x2，应交房价款258500元，本次交款额58500元，贷款200000元。

2001年5月16日，张x2、案外人×××作为借款人与×××支行作为贷款人及张x2作为担保人签订北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同。贷款金额为200000元，贷款期限为60月，自2001年5月16日至2006年5月15日，并以×××房屋作为抵押。贷款于2004年5月24日还清。

2002年1月7日，张x2作为乙方与×××公司作为甲方签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》，约定主要内容为：乙方在×××危改项目中回迁购买的楼房现已竣工。甲乙双方在原签协议基础上，就所购楼房的相关事项，签订补充协议如下：乙方自愿购买的施工号×××二居室1套，图纸建筑面积103.8平方米，现已竣工。经公安部门批准的管理楼号为×××二居室1套，经测绘部门实际测定的建筑面积为104.9平方米。根据原回迁购房协议书第七条“乙方交纳的上述购房款为暂定房价，待房屋交付使用时以有关部门实际测定的售房建筑面积结算为准，多退少补”的约定，甲、乙双方按下列各项结算购房款，乙方应向甲方交纳购房款及公共维修基金共计262557元：原建筑面积32.98平方米23785元；人均超过15平方米部分68.06平方米268973元；购买住房优惠2928元；回迁购房二居室优惠3000元；公共维修基金（26元每平方米）2727元。原协议乙方应交纳购房款258500元（公共维修基金2699元），合计258500元已付清（其中现金58500元，贷款200000元）。乙方购买的回迁楼以图纸建筑面积计算的购房款金额258500元，回迁楼竣工后以实际测量建筑面积计算购房款金额262557元，相互差价4057元：乙方应补交购房款4057元。该补充协议首页加盖有现金收讫章。

2002年1月7日编号为×××的×××地区危改居民购房安置交款单中载明，安置户姓名张x2，本次交款额4057元。

同日，涉案房屋可以办理入住手续，原告入住涉案房屋并居住至今，缴纳了在此期间产生的物业管理费。

2004年5月24日的×××银行现金交款单中载明，交款单位为张x2，款项来源为全部还清贷款，金额为84677.31元。

2004年6月30日，涉案房屋办理了编号×××房屋所有权证。2017年8月22日，涉案房屋办理编号×××新不动产权证书。

对于购房款支付情况，原告陈述其以现金形式支付购房首付款58500元，贷款20万元，后期以现金形式支付房屋差价款4057元。另，原告于2006年给付被告折抵的房屋拆迁款及利息共25万元，其中利息5万元被告予以退还。对于贷款由原告偿还，现已还清。被告陈述购房款由被告支付，被告从原告处借款58500元和4057元交给拆迁单位，贷款20万元的还款是由原告前夫×××偿还，但因房屋是被告的，由原告居住，因此原告偿还的贷款就折抵了租金。被告的确收到过原告给付的20万元，但该笔钱款为借款与购房款无关，在2007年被告已偿还原告5万元，因原告未出具收条，故后期未继续偿还。

对于房屋的居住情况，双方均认可房屋交付后由原告居住使用，但被告称为原告借住房屋，购房人应为被告。

 庭审中，原告提供了《危旧房改造回迁购房协议书》，《危旧房改造回迁购房补充协议书》、北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同、×××银行现金交款单、原房屋所有权证的原件等材料，拟证明房屋为借被告之名购买，所有原件保存在原告处。

 庭审中，原告申请证人×××出庭作证，证人陈述原告家与证人家准备一起在×××周边购买房屋，后来原告因购买被告拆迁安置的房屋，便不再购买×××的房屋。对此，原告认可其真实性。被告认为证人与原告关系特殊，不认可其真实性。被告申请证人×××出庭作证，证人陈述涉案房屋为拆迁安置住房，被告是唯一的被拆迁人，所有的协议是被告所签。涉案房屋是原告借住的被告的房屋。对此，原告不认可其真实性，认为证人为被告的前夫。被告认可证人证言的真实性。

庭审中，原告提供双方于2017年8月24日签署的协议一份，拟证明，双方均认可涉案房屋的购房款由原告出资。该协议载明：由张x2、张x1双方约定将张x2名下×××房产（张x1出资购房）共同商定将此房出售，出售后房款到账后，张x2将售房款自留250万元，其余房款打到张x1账户（第一时间）协议认可，绝不反悔。对此，被告不予认可。

    判决结果

被告张x2于本判决生效之日起十日内协助原告张x1将位于北京市×××房屋产权转移登记至原告张x1名下。

律师解析

借名买房王辉律师认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明事实，涉案房屋虽系以被告名义购买，但所有款项系由原告出资支付。房屋自交付后一直由原告居住使用并交纳物业管理费等费用。房屋在办理抵押贷款后，贷款均由原告方偿还。涉案房屋的《危旧房改造回迁购房协议书》及《危旧房改造回迁购房补充协议书》，×××地区危改居民购房安置交款单，北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同，×××银行现金交款单，原房屋所有权证等手续原件均由原告持有。此外，原告对于其借名买房的原因、过程、款项的构成进行了合理说明，故法院认定双方存在口头上的借名买房法律关系。现原告要求被告将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于被告所提双方不具有借名买房关系，购房首付款及贷款为原告方代为垫付，双方之间是借款关系，购房人为被告的主张，因被告对此未提交任何有力证据予以证明，亦未就上述问题作出合理的、令人信服的解释，故对被告的主张法院不予采信。双方在产生借名买房法律关系后，原告已实际占有使用了标的物，被告以原告的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩，依据不足，法院不予采信。