买卖央产房有风险买房人应谨慎购买

案情简介

王x与赵x于2004年6月1日签订《房屋买卖协议》，约定王x购买赵x名下，位于北京市x区×××房屋。2004年5月29日，王x一次性支付给赵x房款25万元，赵x将房产证原件交给王x。当日，赵x将房屋交付给王x。此后，王x一直控制、使用房屋至今。双方约定在2006年12月底之前办理诉争房屋过户手续。但赵x一直以诉争房屋未办理上市备案手续等理由，拖延房屋过户至今。2017年初，王x了解到诉争房屋确已具备过户条件，就通知赵x配合办理办理过户手续，但赵x仍以各种理由拖延，故王x诉至法院，要求1.请求法院判令赵x履行双方签订的《房屋买卖协议》，配合王x将北京市xx区×××房屋过户到王x名下；2.请求法院判令赵x按照xx大学的要求办理诉争房屋网上公示手续；3.自2018年5月23日起，赵x每延迟一个月办理网上公示手续赔偿王x1万元损失。4.本案诉讼费由赵x负担。

赵x辩称，涉诉房是xx大学按国家相关政策出售给我的公有住房，与普通的商品房相比，更具有特殊性质。房产转让是有限制的，即转让应先经xx大学同意，转让时xx大学在同等条件下拥有优先购买权。所以，如果按照此要求执行，根据xx大学目前现实情况，王x不可能取得该房产的产权，而且由于未在有关部门备案，即使转让了也无法过户，前述这些因素我无法控制。如按照xx大学的要求行使优先权进行公示，前提是王x要承诺认可以公示的形式行使优先权的方式，王x要承诺认可并承担公示后产生的后果。王x提出的损害赔偿请求，没能依据。鉴于涉诉房产多年未能过户，再拖下去，对双方都有很大的影响，因此我认为继续履行我与王x签订的《房屋买卖协议》已成为不可能，故我提出反诉。反诉的诉讼请求：1.解除王x与我签订的《房屋买卖协议》；2.判令王x将北京xx区×××房产返还给我；3.判令王x在使用北京xx区×××房产期间按该《房屋买卖协议》向我支付租金贰拾万元；4.由王x承担本案的反诉费用。

王x反诉出答辩称，不同意赵x全部反诉请求。

xx大学述称，双方争议房屋系央产房。国管局对央产房有政策，原产权单位办理任何后续手续都需要建档备案。之前因为政策上不允许办理，故我校一直没有办理建档备案。从2017年开始，学校原则上同意进行备案工作。我校规定，xxx地区的房屋要在校内网上公示十天，公示期内校内职工优先购买，学校对xxx地区的房屋没有优先购买权，对校内的房屋有优先购买权。如果教师有买卖意向的，先到学校填写意向申请表，我校在网上公示十天，如果没有教职工有购买意向的，我校再去央产房办公室上传备案数据。

法院判决结果

1、驳回王x全部诉讼请求。

2、驳回赵x全部反诉请求。

律师解析

二手房买卖律师王辉认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人履行合同应当遵循诚实信用原则。王x与赵x签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方均应严格履行合同约定的相关权利与义务。合同签订后，王x给付了房屋价款，赵x亦交付了房屋及房屋所有权证。因×××房屋系央产房，2017年前xx大学相关房屋政策尚未明确，故双方未能办理过户手续。现经向xx大学及央产房交易办公室核实，该套房屋在出售方填写房屋出售申请表并公示后，在校教师没有买卖意向的，xx大学可向央产房办公室上传备案数据，随即双方即可办理房屋过户手续。故×××房屋客观上具备交易过户条件。但在诉讼中，赵x曾同意配合办理房屋公示申请手续，但又要求王x明确并承担公示后有人竞买导致的法律后果，在王x并不认可且其抗辩理由缺乏法律依据的情况下，赵x仍拒绝办理申请手续，以其行为明确表示不履行房屋买卖合同。对于双方房屋买卖合同不能继续履行的法律后果，法院向王x充分释明，是否变更诉讼请求，但王x仍坚持诉讼请求，要求继承履行合同。故法院对于王x起诉要求继续履行办理过户手续、要求赵x递交申请表，逾期予以赔偿的请求法院均不予支持。因本案违约方系赵x，基于赵x的不诚信行为，如解除合同将使王x的合法权益受到损害。王x系守约方，在守约方不要求解除合同的情况下，赵x无单方合同解除权。且王x系房屋购买一方，双方并非租赁关系，赵x要求王x支付租金的反诉请求法院亦不予支持。

律师提示

北京房产律师王辉，专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认等纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验，通过上述案例，王辉律师提示购买房改房需要了解房产上市交易政策后，再行签订房屋买卖合同内，否则会因为房屋上市交易政策原因致使合同无法履行。