未经房改单位同意买卖房改房合同是否有效

案情简介

  2005年1月9日，王x与赵x签订了《房屋买卖协议》，约定：赵x将位于北京市xx区xx号房屋出售给王x，成交价为13万元，合同签订当日王x支付首付款11万元，于2005年6月30日前交付赵x1万，另1万元尾款待正式过户时结清，过户期限为2007年12月31日，并约定如赵x违约，则按首付款的30%即叁万叁仟元整作为违约金赔偿给王x。合同签订后，王x按照约定向赵x支付了购房款，赵x将房屋交付给了王x。但赵x未按合同约定期限办理房屋过户登记手续。王x多次与赵x协商过户事宜，赵x不与办理，迫于无奈，王x向法院提起诉讼，要求赵x立即配合王x办理房屋过户手续，将位于北京市X区X号房屋过户到王x名下；2、判令赵x赔偿王x违约金33000元整。

赵x辩称，不同意王x的诉讼请求。第一、王x的诉讼请求已超过诉讼时效。买卖协议于2005年签订，即使根据最后约定的时间2007年计算，也超过了诉讼时效。要求法院依法驳回王x诉讼请求。第二、是因为法律政策和原产权单位的相应政策导致不能过户，因此赵x不存在违约。第三、双方签订的《房屋买卖协议》无效。诉争房屋为职工福利性分房即已购公有住房，被告以成本价购买房屋时与单位签订协议，明确约定单位具有优先购买权，原被告在未通知单位的情况下，擅自签订协议，侵犯了作为第三人的优先购买权，根据合同法第52条规定，属于无效的民事法律行为。第四、涉案房屋属于赵x与其妻的共同财产，赵x明知共有权人赵x妻子未同意出售房屋仍与赵x签订房屋买卖合同，该合同无效。

法院判决结果

一、被告赵x于本判决生效之日起七日内配合原告王x办理北京市X区X号房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至原告名下。原告王x于办理房屋过户当日将剩余购房款10000元给付被告赵x；

二、驳回原告王x的其他诉讼请求。

律师解析

二手房买卖律师王辉（13810953787）认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行。现原告具有在京购房资格，履行过户手续亦无障碍，其要求被告继续履行合同，配合办理房屋过户手续的主张，合理有据，法院应予支持。需要指出的是，原告亦应履行自身的合同义务，在被告配合办理涉案房屋过户手续时，向被告支付剩余购房款。关于被告认为该合同侵犯了房改公司的优先购买权，合同无效一节，本案审理过程中，房改公司作为第三人参与诉讼，并表示知晓原被告的买卖行为后，向被告发出通知是督促买卖双方到公司办理交接备案手续，并非对诉争房屋主张优先购买权，故第三人房改公司放弃了对该房屋的优先购买权，被告关于侵犯房改公司的优先购买权，原被告签署的买卖合同无效之辩解，缺乏事实依据，法院不予采信。关于被告主张诉争房屋系夫妻共同财产，被告未经配偶同意，擅自处分诉争房屋，该行为无效一节，首先，诉争房屋登记在被告名下，房屋所有权证上并未填写涉案房屋的共有权人信息，原告有理由相信被告对涉案房屋有处分权。其次，结合涉案房屋原告已支付房款12万元并实际居住使用十余年，被告一家人原居住在涉案房屋并于签订房屋买卖协议后腾退搬走的情形，赵x之妻对涉案房屋如此重大的家庭财产的处理不知情的可能性较低。综合上述分析，本案中，可以认定被告对涉案房屋有处分权，被告出售涉案房屋给原告的行为对其配偶发生法律效力，故被告该项辩解，法院不予采信。关于被告主张原告起诉已过诉讼时效的问题，因被告已将诉争房屋交付于原告，原告亦已实现对该房屋的占有，现原告请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不应适用诉讼时效的规定，故被告关于诉讼时效的辩解，法院不予采信。因原被告签订的《房屋买卖协议》中，未明确办理房屋过户的具体时间，原告亦未提交证据证明诉争房屋何时具备过户条件、原告何时向被告提出过户请求及被告明确拒绝配合办理过户手续的时间，故对于原告要求被告赔偿违约金的主张，法院不予支持。

律师提示

北京房产律师王辉，专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认等纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验，希望上述案例能够帮到您。