借名买房律师:借名买房关系未被认定

的案例分析

案情简介

张xx与王xx、赵xx均系朋友关系，2012年赵xx所有的位于北京市xx区xx房屋被拆迁，因拆迁安置了位于北京市xx区xx小区的回迁房，赵xx取得安置房屋指标后，称要对外出售。于是张xx提出购买该房屋，但赵xx当年并不具备购房资格，于是赵xx以其好友及王xx的名义，于2012年8月30日与赵xx签订了《拆迁房（期房）转让协议》，该房屋成交价为140万元。合同签订后，张xx如期全额支付了购房款。根据相关规定，原告就涉案房屋所有权诉至法院，要求法院确认位于北京市xx区xx小区xx号房屋归张xx所有。

赵xx辩称：一、仅凭转账凭证140万元，无法证明原告与被告康艳雨之间的借名买房关系；二、张xx曾以民间借贷为由提起诉讼，要求我归还140万元款项，要求我归还本息，后张xx撤回了诉讼。因此不存在张xx所述的借名买房合同关系，张xx无权对我提起诉讼；

王xx辩称：不同意赵xx的诉讼请求，合同是我和赵xx之间的，就算要起诉，也是我起诉赵xx。虽然当时买房子的钱是张xx出的，但是当时说的是为了给我改善住宿环境，买房子时我和张xx是男女朋友关系。

法院判决结果

驳回张xx全部诉讼请求。

律师解析

本案的争议焦点有二，其一，合同关系是否存在；其二，涉案房屋尚未办理所有权登记手续的情况下，法院是否可就所有权进行处理。对以上焦点，分析如下：首先，就举证责任来说，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，人民法院应当按照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，赵xx以其与二被告之间存在借名买房关系为由提起诉讼，应就借名买房合同关系的存在承担举证责任。其次，就法律关系来说，借名买房系当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。判定是否存在借名买房的关系，可以从双方是否存在借名买房的约定、房款的支付情况、房屋的占有使用情况等予以认定。结合本案查明的事实，张xx主张其系借王xx之名购买房屋，但张xx并未提供其与王xx之间的借名合同，亦不持有购房协议原件，购房款收条等与房屋相关的手续，而上述手续均由王xx持有。此外，张xx亦无法提供其与王xx之间存在借名合同的其他证据。因此，在张xx未就其与王xx之间存在借名买房的合同关系完成举证责任的情况下，诉称的法律关系无事实及法律依据，法院对该合同关系不予认定。

律师提示

北京房产律师王辉，专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认、拆迁安置房屋纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验。通过上述案例，王辉律师提示谁主张谁负责举证是法律规定的基本原则，因此欲证明存在借名买房关系应承担举证义务，建议借名人在借名买房过程中注意搜集和保留相关证据，以备不时之需。