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二手房买卖律师:买房人未依约将户口 迁出如何承担违约责任
作者:王辉发布时间:2021-02-23 来源:浏览量:297

二手房买卖律师:买房人未依约将户口

迁出如何承担违约责任

 

案情简介

2016年2月27日,李x与张x签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定李x购买张x的位于北京市xx区xx小区xx号房屋(以下简称涉案房屋)。张x应当在所有权转移之日起90日内迁出原有户口迁出手续,未如期迁出户口的应当支付房屋总价款5%的违约金,逾期超过15日未迁出,自逾期15日起按日计算支付全部已付款万分之五的违约金。涉案房屋所有权于2016年6月23日登记至李x名下,但至今张x仍未将原有户口迁出。为了维护自身合法权益,李x向法院提起诉讼,要求判令张x支付李x逾期迁出户口违约金48.15万元。

 

张x辩称,因李x使用公积金贷款付款,到2016年6月下旬支付了全款,在此期间房价涨价了,导致我一直租房居住,没有地方可以落户。李x提出迁户要求后,我了解到涉案房屋还有之前房主的户口,我联系前户主要求迁出户口,前户主也表示无法迁出户口,未迁出户口不是我个人原因导致。根据法律规定,承担违约责任的前提是给守约方造成实际损失,但本案未给李x造成实际损失,不应当支付违约金。涉案房屋目前市场价550万元,当时购买的时候价值300多万,李x不仅没有损失还有收益。李x主张的违约金过高,我的经济条件差,希望酌减违约金。

 

法院判决结果

一、被告张x于本判决生效之日起七日内支付原告李x逾期迁出户口违约金四万元;

二、驳回原告其他诉讼请求;

 

律师解析

依法成立的合同,自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原告与被告于2016年2月27日签订的《买卖合同》系双方真实意思表示,无法定无效情形,应认定为合法、有效,对双方具有约束力。原告与被告就户口迁出条件及时间做出明确约定,被告未依约将户口迁出,其行为构成违约,应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于违约金数额,被告主张违约金约定过高要求酌减,原告未就被告逾期迁出户口给其造成的损失举证证明,故法院根据房屋价格、原告损失、被告过错程度等因素酌定被告支付原告违约金4万元符合法律规定。

 

律师提示

北京房产律师王辉,专业代理二手房买卖、房产继承、夫妻共同房产分割、借名买房、房屋产权确认等纠纷案件。在长期的房产纠纷法律事务中积累了大量司法实践经验,通过上述案例王辉律师提示根据法律规定,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此法院处理违约案件时会根据实际损失情况增加或减少违约金的金额。


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