01.律师直答

1.未取得房产证的房屋可以出售？

答：未取得房产证的房屋可以出售。

2.合同是否有效？

答：合同有效。

3.取得房产证后可以要求过户？

答：取得房产证后可以要求过户。

02. 法院判例

案情摘要

原告赵某、于某诉被告姜某，原、被告于2015年11月5日签订房屋买卖合同，合同约定被告将坐落于唐山市芦台经济开发区某（建筑面积93.83平方米）房产出卖给原告，原告按约定全部支付了房款。房地产开发商于2015年11月份向业主发出即将办理房产证的通知，请业主向开发商递交办理房产证的相关材料，但经原告几次找被告协商，被告均以没有空为理由拒不协助办理房产证。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，要求依法判令原、被告所签订的房屋买卖合同合法有效，并由被告协助原告办理房屋过户。

　被告姜某辩称，原告所诉与事实相符，因开发商未将房产证交付给被告，故不能办理过户手续。

经审理查明，2014年5月20日，被告姜某与房地产开发有限公司签订编号为字第X号《商品房买卖合同》。合同约定，被告购买房地产开发有限公司位于芦台经济开发区新房屋一套，房屋总价款为340161元。被告于2014年5月20日交纳房款140161元，2015年11月5日交纳剩余房款200000元，并于2016年1月15日原告替被告交纳房屋契税和维修基金，该房办理了预售登记，但未取得房产证。2015年11月4日原告赵某、于某与被告姜某签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的坐落于经济开发区建筑面积93.83平方米）房屋一套，房屋总价款为340000元，合同生效后被告负有协助原告办理房产过户手续的合同义务，合同签订当日原告一次性付清房款，被告将《商品房买卖合同》交与原告并给原告出具了收款收具一张。

2.法院认为

原、被告双方签订的房屋买卖合同，是其双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已履行了交付房款的义务，依法取得相应房屋的权益，被告应按照原、被告间签订的《房屋买卖合同》第五条的约定，协助原告办理房屋的过户手续，故对原告要求确认房屋买卖合同有效，要求被告协助办理房屋的过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。但因原告未提供证据证明原、被告争议的房屋是否已经办理完产权登记证书，故本院认为，被告应在取得产权证书后十日内协助原告办理产权过户手续。

3.判决书

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

　（1）原告赵某、于某与被告姜某间签订的《房屋买卖合同》合法有效。

　（2）被告姜某自取得房产证后十日内协助原告赵某、于某办理位于芦台经济开发区澳林新城6楼2门801室的房屋过户手续。

 03案件分析

本案中，赵某、于某与姜某签订的合同系当事人自愿签订，意思表示真实。购房者虽然没有取得房产证，但是依据合同取得了一种可期待的利益，这种利益是可以转让的。购买房屋当时虽然没有取得房产证只是影响过户，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，但是不影响合同的效力。

我国实行不动产登记制度，《城市地产管理法》第38条第6项"未依法登记领取权属证书的房屋不得转让"。该规定属于国家管理性规范，因此不违法合同法第52条的强制性管理规定，合同不必然导致无效。该规定中的房屋一般指自始不能办理登记房产证的房屋，一般指小产权、拆迁房等五证不全自始至终都不能办理房产证的房屋。

本案中，原被告签订的房屋合同，已经实际取得了房屋，并已付清大部分房款，权属明确，办理房产证是处于完全可期待能够实现的状态，完全可以履行合同中的交易和过户的要求。因此双方签订的合同有效，应在可以过户时予以过户