前几天朋友小天咨询我：

朱律师，我目前租住的房子，是跟某中介公司签的租赁合同，现在这家中介公司出问题了，我房租、管理费、押金都交给了中介公司，并且交到了明年，但是中介公司拖欠了房东租金，现在房东找上门要求我3天内搬离。请问房东有权让我搬离吗？我该怎么维权呢？

太长不看版：

1、若小天选择不搬，可提出代中介公司向房东支付拖欠租金，此时房东不能要求小天搬离。代付的租金另行要求中介公司支付。

2、若小天选择搬离，可要求中介公司返还租金、押金等费用。

解析：

近些年，出现很多专门以出租房屋为业的公司，但这些公司出租的并非自己名下的房产，而是从房东手里租过来后，再转租给其他人，并通过赚取租金差价盈利。

但是一旦中介公司出现问题，房东与租客都会蒙受损失。此时，弄清楚房东、中介公司、租客三者之间的法律关系显得至关重要。

一、部分《房屋租赁委托代理合同》实则为《房屋租赁合同》，中介公司为“二房东”。

有些公司通过与房东签订《房屋租赁委托代理合同》的方式，妄图抹去自己“二房东”的身份，混淆视听，减轻责任。但这些《房屋租赁委托代理合同》通常都符合如下约定：

1、委托人将租赁房屋交付给受托人后，无论该房屋实际出租与否，受托人均应该按照约定的租金标准向委托人交付租金。

2、受托人可以自行设定房屋出租价格，高出部分归受托人所有。

上述约定很明显不符合委托关系，司法实践中，很多法院以“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告订立的《房屋出租委托代理合同》，约定由被告向原告支付租金，合同对租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款进行了约定”为由，认定此类房屋出租委托代理合同实为房屋租赁合同。

此时，房东、中介公司、租客三者的关系分别为出租人、承租人、次承租人。

二、因承租人拖欠租金，出租人行使合同解除权的，次承租人可以提出代付租金抗辩合同解除。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

根据该条规定，在转租合同有效的前提下，如果仅因为承租人欠付租金，出租人要解除合同，要求次承租人搬离。次承租人可以提出代承租人支付租金和违约金。此时，出租人应该继续履行与承租人的租赁合同。

根据次承租人（租客）是否已向承租人（中介公司）支付租金的不同情况，此承租人代付的租金可以折抵应向承租人付的租金，或者向承租人追偿。

三、房屋租赁合同无效、期限届满或者解除后，出租人有权要求次承租人腾房。

上述所述的次承租人以代位清偿抗辩出租人合同解除权，仅是一种特殊情况，这种抗辩需要满足三个条件：转租合同有效；出租人因承租人拖欠租金行使解除权；次承租人代为支付租金及违约金。除此之外的，出租人可以直接要求次承租人腾房，并且不对此承租人负违约责任。

从合同法角度来讲，出租人与承租人的出租合同，承租人与此承租人的转租合同是两个独立的合同，出租人不受转租合同的约束。次承租人与承租人的转租合同履行有赖于出租人与承租人的租赁合同正常履行。

从物权法角度讲，出租人系房屋所有权人，享有的是物权；次承租人因转租合同产生的占有、使用房屋的权利，是一种有一定的物权性质合同债权，且合同之债有相对性。而物权是一种对世权，除权利人外，其他均为义务人。出租人可依据物权保护中返还原物请求权要求次承租人返还房屋。无过错的次承租人腾房后，只能向承租人主张违约责任。

四、出租人有权要求次承租人支付逾期腾房的占有使用费

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。“

房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除后，如次承租人拒不腾房的，出租人可以诉至法院要求腾房返还房屋，并可主张逾期腾房的占有使用费，该费用标准一般参照租金。