关于建设项目代建的定义，《国务院关于投资体制改革的决定》有如下表述：“对非经营性政府投资项目加快推行代建制，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。增强投资风险意识，建立和完善政府投资项目的风险管理机制”。《北京市政府投资建设项目代建制管理办法（试行）》京发改〔2004〕298号第二条对建设项目代建制有一个基本的定义：“本办法所称代建制，是指政府通过招标的方式，选择社会专业化的项目管理单位（以下简称代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。代建期间代建单位按照合同约定代行项目建设的投资主体职责。有关行政部门对实行代建制的建设项目的审批程序不变” 。该条文同时规定了北京地区实行建设项目代建制的适用条件为：“在本市行政区域内，政府投资占项目总投资60%以上的公益性建设项目，适用本办法。本办法所指公益性建设项目，主要包括：（1）党政工团、人大政协、公检法司、人民团体机关的办公业务用房及培训教育中心等。（2）科教文卫体、民政及社会福利等社会事业项目。（3）看守所、劳教所、监狱、消防设施、审判用房、技术侦察用房等政法设施。（4）环境保护、市政道路、水利设施、风沙治理等公用事业项目。（5）其他公用事业项目” 。

该文件第九条、第十条、第十一条规定了前期工作代理单位、建设实施代建单位、项目使用单位三方在整个建设项目代建过程中的主要职责，可以作为法院和仲裁机构审理代建项目法律纠纷的裁判参考依据。目前本律师团队处理的代建关系法律纠纷中，比较多的是建设项目实施阶段中使用单位、代建单位和第三方合同主体之间的合同责任纠纷问题，例如，代建单位因项目使用单位的资金投入原因对合同第三方违约的责任归属？项目使用单位变更建设项目投资规模、使用功能和设计指标等造成的代建单位尤其是合同第三方的损失由谁来赔偿？赔偿顺序和责任形态？

我们认为，投资（使用）单位与代建单位之间订立的委托代建合同是一种特殊的类委托合同，与民法中传统意义上的委托关系不同。委托代建合同是在委托建设项目竣工移交给使用单位后（包括产权移交），再由投资（使用）单位承受委托代建委托合同的全部合同成果，并向代建单位结算全部代建成本和利润，而非在整个代建过程中，由投资（使用）单位像一般民事委托关系中委托人那样即时的承担委托事项的全部权利和义务。包括施工承包合同和其它合同在内的第三方合同参与人，对委托代建合同的代建期间立项名义主体、招标主体非为投资（使用）单位的实际情况也应当有清醒的认识和理解。因此，代建法律关系、代建单位和第三人订立的施工合同等法律关系，应当按照相互独立的法律关系进行处理委托，不应当轻易突破合同的相对性原则，追加投资（使用）单位或者第三方合同参与人作为诉讼主体。对这一问题，最高院冯小光法官在《回顾与展望—写在<最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释>颁布实施三周年之际》一书中也有清楚明确的裁判观点。

本律师团队处理的某设计院与北京某地产公司合同纠纷一案中，我方认为虽然项目投资单位xx局机关长期中止该项目，但被申请人北京某地产公司作为代建实施单位，在代建项目实施期间应独立对外承担全部建设单位权利义务和合同责任，北京某地产公司以投资单位xx局机关为抗辩理由和申请追加投资单位xx局机关理由不能成立。最终我方仲裁胜诉，由北京某地产公司直接向某设计院承担合同赔偿责任。参照案例：最高人民法院（2018）最高法民申4499号裁定书。