涧底松律师

“沪12条”楼市调控细则规定，为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。

之后市房管局又公布了相关操作细则，其中第二条规定：未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。

由此该细则第一条的规定就顺理成章了。《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》第一条规定：“被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。

    那么如果购买未满三年的动迁房的合同是否有效呢？我们查看《合同法》，解释的是违反法律、行政法规的强制性规定无效。而上海出台的的这个“通知”的效力是低于法律和行政法规的。也就是说，上海市的上述规定不是“法律、行政法规”，并且动迁房本身并非法律、行政法规强制性规定不得交易的标的物。因此，买卖不满三年的动迁房的合同是有效的。故未满三年（小产证不满三年，且大产证和动迁协议未同时满三年，下同）的房子进行交易，卖房人不一定构成违约。