二手房交易中常见的法律风险

1、买方主体资格问题

买方的主体资格，即购房者是否拥有取得房屋所有权的资格。目前，我国房地产政策坚持“房子是用来住的， 不是用来炒的”基调，“一城一策”、“因城施策”成为各地市楼市调控的主旋律。部分城市对购房一方提出限购条件，要求购房者具备一定的购房资格。现实中，由于一些购房者对于房地产政策的不了解或者人为原因疏忽，并不具备购房资格。在这种情况下，由于不符合当地房地产交易政策，房屋无法完成过户，导致交易失败。在二手房交易过程中，卖家一方也需尽到审慎责任，在前期的沟通过程中，核实买家是否具备购房资格。

2、卖方主体资格问题

卖方的主体资格，即卖房者是否拥有完全处分房屋所有权的资格。在现实生活中，经常存在卖房者并非是拥有房屋 100% 产权的人员，买房一方除了需要查看卖房一方提供的产权资料外，并到当地不动产登记管理部门核实房屋权属情况。我国《物权法》规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的安分共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权扔将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回 ； 除法律另有规定外，受让人受让该不动产是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产已经登记等条件时，当事人才能善意取得该房产，并且购房者仍然对善意以及合理价格负有举证义务。为避免诉讼风险以及购房人发生不必要的损失，交易房产属于两人以上共有的，应当要求共有人在房屋买卖合同上签字，或出具同意转让的书面证明。在双方签订房屋买卖合同后，尽快办理房屋过户手续。

3、交易房产产权问题

交易房产产权瑕疵主要包括房屋所有权瑕疵和房屋承租人优先购买权问题。

3.1房屋所有权

购房人需核实情况拟交易的房屋是否存在法院查封、即将面临拆迁、房产抵押等情况，购房人需要通过现场走访查看房屋现状、通过小区居民侧面了解、不动产登记管理部门核实房屋情况，在合同签订之前，尽可能完整全面的了解相关信息，避免在与卖方人签订合同并支付完部分或者全部购房款之后，陷入被动。购房人可到房产登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。如该二手房已被查封或者抵押，则可在解封或消除抵押负担后， 方可与之交易。

3.2优先购买权

我国《合同法》第二百三十条规定， 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。现实中可能存在房屋正处于租赁状态， 卖房人由于不清楚法律规定或者其他原因，未妥善处理好房屋承租人的优先购买权问题。购房人需先了解正在出卖的房屋是否存在租赁关系，租期期限，卖房一方是否已妥善处理好房屋承租人的优先购买权问题。如该二手房存在房屋租赁关系，应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

4、一房多卖问题

在现实中，一些卖房人希望将房屋卖到更好的价格，或者其他非法目的，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房多卖”的情况发生。从签订合同，到正式交易，还有一段时日。卖房一方往往会在这段时间， 另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。买房一方在签订购房协议或支付购房款后才发现卖房一方将该套房屋同时卖给了其他买房人，而卖房一方可能已将购房款另做他用或已消失不见。为了避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范 ：一是进行产权调查 ； 二是通过二手房网签，使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房多卖 ；三是在交易中心登记后再向卖房一方支付首付款。买房一方在交易中心登记后再向卖房一方支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房多卖”后，诈骗购房者的购房款。

5、“黑白合同”问题

“黑白合同”又称“阴阳合同”，指买卖双方为了规避政策，使各自的利益最大化，对于同一起交易签订的两份内容有区别的合同。房产交易过程中，会产生相应的税费，而税费金额与房产成交金额、房产利润金额挂钩。买卖双方故意签订黑白合同，从而逃避或减少税费。但是，签订黑白合同容易存在隐患。在此次交易中做低了税费，但是在今后当买家想出售该房产时，由于再次卖出价和买入价之间的巨大差额，将承担高昂的差价。

税负风险。更为严重的是，纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款，属于偷税。该行为违反了《税收征收管理法》和《刑法》等有关法律规定，纳税人将面临行政处罚，数额超过一定金额的，还将受到刑事处罚。签订黑白合同双方的偷税行为有可能还会被记入个人诚信系统，留下人生的污点。

6、学位纠纷问题

各地小孩入学基本上都会与学位相关，很多家长花高价买房就是为了小孩能就读附近师资比较好的学校。但是等到房产过户之后，小孩报名入学时才发现，该套房屋虽然是附近某名校的学区房，但是由于该小区实行学位锁定，该套房屋学位指标已被原业主占用锁定而无法使用 ；或由于政策变动原因，当地教育部门将该小区划分至其他学校。现实中，由于购房人对于教育政策不熟悉或对教育政策变动不敏感，错失了理想中的房产。在这种情况下，购房一方需提前了解最近年份当地教育政策，以及到教育主管部门了解学位锁定情况。

7、银行按揭贷款失败问题

由于房产涉及金额巨大，一般家庭购买房产都需要办理银行按揭贷款。但在现实中，由于一些贷款人征信问题无法获得银行贷款，也无法在短时间内凑齐现金用以支付剩余房款。作为买房一方，应在房屋买卖合同签订之前，对自己的资信进行查询，对于贷款政策详细了解。作为卖房一方， 应在房屋买卖合同中约定买方一方在全部支付完购房款或者剩余购房款获得银行贷款审批手续后再办理房产过户手续，避免房屋交付后无法获得剩余房款的损失。

参考文献：二手房交易的法律风险及防范-宁某波