【案件背景】现在房屋买卖合同中涉及定金的退还案件已成常态，一方面由于买卖双方信息不对称，一方面由于定金罚则的适用是司法实践的难题。关于定金罚则的适用条件、定金罚则的适用方式，以及未约定情形下定金的类型等问题，都是实践中争议较大的问题。

【案情】冯老先生眼看自己的儿子要成家的年龄了，便打算拿出一家的积蓄为儿子在佛山买套房屋准备成家，2016年4月24日，冯先生与开发商签订了《商品房认购书》，将佛山市南海区的一套房屋卖给冯先生，总房价为人民币 426802 元，定金7万元，冯先生当即缴纳了定金。回到家后，冯先生在网上查询购买的房屋，发现所购房屋只能做商业用途，并不能居住。冯先生觉得房价虽然较低，但房屋内不能做饭、通煤气，这套房屋冯先生是用于做婚房的，买房的目的不能实现。

【办案经过】接受委托后，律师认真分析认购书，发现对房屋的用途并没有在认购书上约定，且认购书约定合同签订时间为2016年4月28日，冯先生在签署认购书时没有看过正式的房屋买卖合同。为此，律师认为首先是收集证据。律师指引冯先生在认购书约定的时间内去准备签署合同时录音录像，并将合同的条款认真核对完毕后，指出合同的不合理之处要求开发商修改合同和说明所购房屋属于什么性质。过后，律师对收集的证据进行分析撰写退费申请书和律师函；几天过后，再撰写投诉信给佛山市消费者委员会要求处理。

【结果】佛山市消费者委员会接到我们的投诉信后，责令开发商与我方协商，在协商过程中，开发商坚持认为是我方无理要求解除合同并退还定金。我方将签订合同时的取证过程的录音录像当场播放出来，在录音录像中，开发商的销售人员当场承认所购房屋虽然是商业用途，但是完全可作为住宅用途，我方表示，所购房屋的性质虽然属于商业用途，作为住宅用途是不符合合同目的的，因此我方认为应当该合同应当解除并要求退还定金，最终，消委会支持我方请求，责令开发商退还定金。

【律师点评】对于退还定金的案件，收集证据是关键，本案中，能够成功不通过诉讼退还定金的关键就是在合同约定的时间内去签署合同并及时收集证据。因此，对于相类似的退还定金案件，主要由三步走，第一步，收集证据，收集证据的前提是必须在认购书或者双方约定的时间去签署合同，以证明买方没有违约。在签署合同时，要求开发商将合同版本出示给买方查阅，并指出合同的不合理条款，对此过程进行录音录像；第二步，撰写退费申请书，对买卖合同的条款进行解读，支持合同的不合理处，要求修改，表明由于双方对合同协商不一致导致合同无法签署，要求退还定金；第三步，撰写律师函和投诉信，主要是投诉信要有证据作为支撑并将之前收集的证据作为附件递交给相关行政机关。一般在有证据作为支撑的前提下，不用经过诉讼便可以妥善解决，在无法解决后，再考虑诉讼。对于律师来说，诉讼虽然是必经途径，但不是解决问题的最佳途径，所以，律师应当从当事人的最大利益出发，考虑不同的途径确实解决问题。