信金国律师

我国婚姻法中规定：夫妻关系存续期间，夫妻的共同财产由双方共同支配，夫妻双方对夫妻共同财产具有平等的权利。

在对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

但是在现实生活中，存在着夫妻一方未经另一方同意，就擅自把属于夫妻双方共同拥有的房产变卖与第三人的情况。

而另一方知晓后，往往都会闹上法庭要赔偿或者判决买卖无效，尤其是在双方准备离婚的时候，发生的概率最高。

对于这种在离婚期间，对方未经自己的同意，私自将夫妻共有的房产卖与第三人的情况，我们该怎么办呢？

我们通过以下的案例来详细分析一下：

根据我国《关于贯彻“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

也就是说夫妻一方在处分夫妻共有房产时，是需要征得另一方同意的，如果私自处理，一般是可以认定卖房行为无效，但是不得对抗善意取得（不知道是对方未经另一方同意私自处分的）的第三人。

下面这则案例就很好的诠释了上述规定：

王某因为在李先生处购买的一套房产被要求返还的问题起诉至法院。

原来，在2015年经房地产经纪公司提供中介，他与李先生签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买李先生名下的一处房屋。

合同签订后，他向李先生给付了首付款52万元并向房地产经纪公司给付了中介费3万元，李先生也如约交付了房屋。

然而时过不久，李先生的配偶韩女士却以李先生未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。

法院支也持了韩女士的诉讼请求，并要求李先生及房地产经纪公司将购房款、居间服务费等费用返还给了王某。

但是，王某如另行购置同样的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故王某提起诉讼，要求李先生、韩女士、房地产经纪公司赔偿其房屋差价损失70万元。

在庭审过程中，李先生表示并不知道出卖房屋还需取得妻子的同意，且王某及房地产经纪公司也都没有就此进行过询问，因此自己不存在过错；

而且房屋买卖合同里面约定了违约责任是总价款的10%，所以他不同意给付王某70万元的差价补偿款。

韩女士则表示对丈夫卖房毫不知情，王某不应该向自己主张赔偿款。

房地产经纪公司则认为作为中介公司，已经履行了全部合同义务，现在房屋买卖合同无效是李先生隐瞒事实所致，因此也不应承担责任。

法院经审理认为，李先生按50%的比例承担过错责任，房地产经纪公司按30%的比例承担过错责任，王某按20%的比例承担过错责任。

最终法院依据评估结论判决李先生赔偿王某房屋差价损失35万元，房地产经纪公司赔偿王某房屋差价损失21万元，并驳回了王某的其他诉讼请求。

本案中，李先生与王某在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。

李先生为共有人韩女士的配偶，最有能力了解、掌控韩女士是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因韩女士拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生。

且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。

房地产经纪公司作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对韩女士相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较王某重。

王某作为买受人，未认真审核李先生房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。

因此判决如上。

综上所述，在实践中，一方与第三人签订房屋买卖合同后，夫妻另一方，以其不知情为由，主张合同无效的时候，是不得对抗善意取得的第三人的。而法院一般也会从保护第三人的角度出发，优先保护第三人的利益。