集体经营性建设用地的出租年限可以超过20年并达到50年

【案例观点】

案涉《山林地承包合同》及其补充协议在履行过程中应为土地租赁合同（面积约20亩，期限为50年），合同主体及合同内容均未违反法律及行政法规的规定，为合法有效，双方应恪守履行。至于**十五社、**联社提出案涉合同约定的租赁期限超过二十年部分应为无效，本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款之规定“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”

【案情简述】

经审理查明：2010年10月1日，**十五社、**联社（发包方、甲方）与**公司（承包方、乙方）签订《山林地承包合同》，约定：根据广州市农村工作会议部署和市委宣传部《关于创建“农家乐”式都市型生态文明村试点工作的通知》（穗宣通〔2007〕35号）精神，为发展现代生态农业，提高农业综合生产能力，建设社会主义新农村，促进城乡一体化，充分挖掘帽峰山的旅游资源和生态资源，现乙方利用甲方闲置山林地，用于开发农产品深加工产业，集观光、旅游为一体的“农家乐”配套项目及其他经营项目，增加甲方村、社集体经济收入，经甲方所属村、社两级干部对乙方开发项目、资质、信用度切实考察，并召开村民代表会议研究决定，同意甲方将其拥有的位于广州市白云区**镇**第十五经济社（土名为“**”）的闲置山林地一块承包给乙方使用，就此事经甲、乙双方充分协商，以平等互利为原则，现达成以下协议：一、乙方所承包甲方土地的位置、面积：甲方将其拥有的位于广州市白云区**镇**（土名为“**”）的土地一块，面积约20亩；东至汤组地界，南至庙背岭，西至陈屋地界，北至九太公路（具体四至和面积，以实地测量为准）承包给乙方。二、承包土地的期限、承包款及交付方式：1、承包时间从2012年4月1日起，期限为50年，承包款为每年每亩人民币4400元（不包括村管理费），每隔五年递增10%；……

本院认为，本院综合当事人提交的证据及诉辩意见，就本案的具体问题分析如下：

一、关于案涉《山林地承包合同》及其补充协议的性质与效力问题。

首先，案涉《山林地承包合同》序言部分载明“乙方（**公司）利用甲方闲置山林地，用于开发农产品深加工产业，集观光、旅游为一体的农家乐配套项目及其他经营项目”，即**十五社、**联社将案涉地块交付**公司用于非农使用，双方当事人均清楚知悉；其次，案涉地块已经取得了《建设用地批准书》，现行规划中大部分规划为建设用地，小部分规划为农用地；第三，案涉《山林地承包合同》的签订已形成村民决议，有足够的村民代表签名通过；综上，案涉《山林地承包合同》及其补充协议在履行过程中应为土地租赁合同，合同主体及合同内容均未违反法律及行政法规的规定，为合法有效，双方应恪守履行。至于**十五社、**联社提出案涉合同约定的租赁期限超过二十年部分应为无效，本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款之规定“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”本院对**十五社、**联社的该项主张不予采纳。

二、关于**公司在案涉合同履行过程中是否存在违约行为，**十五社、**联社是否享有法定解除权。

首先，案涉合同序言部分约定案涉土地系由**公司用于“开发农产品深加工产业，集观光、旅游为一体的农家乐配套项目及其他经营项目，增加甲方村、社集体经济收入”，但本案系土地租赁合同纠纷，该合同及补充协议对承包费、承包期限、青苗补偿款及期满后不动产的归属等内容进行了约定，从合同条款对各方当事人的权利义务约定可以看出，**公司负有向**十五社支付承包费、管理费的义务，而**十五社、**联社负有配合办理相关用地手续的义务，但并未就项目开发的时间及土地利用开发的建设时间进行明确约定，虽然案涉合同约定18个月报建、建筑期内免收承包款，但不能由此推定**公司负有在18个月完成进行开发建设的义务，即仅以**公司取得土地后未及时进行开发利用为由而认定**公司构成根本性违约，并无合同及事实依据；

其次，案涉土地交付后，本案无证据证实**十五社、**联社向**公司催促要求其尽快开发利用土地，且从**公司提交的证据可以看出，案涉土地确实在2015年存在因村民种植青苗、果树等而阻碍**公司对案涉地块进行开发利用的情形；第三，**十五社、**联社提出**公司存在闲置土地的行为，其有权无偿收回土地，依据《闲置土地处置办法》的相关规定，闲置土地的调查、认定及处置应由行政主管部门进行处理，并非法院的受理范围，故对其该项主张，本院不予审查；第四，本案**公司确实存在至今未足额缴清管理费的事实，但**公司并不存在就该管理费履约不能的情形，考虑到本案**公司在向**十五社支付2021年度承包款时**十五社存在退回承包费的情形，故就案涉2020年度管理费未能支付的事实不足以认定**公司构成根本违约。

综上，就本案查明的事实，不足以认定**公司在案涉《山林地承包合同》及其补充协议的履行过程中存在根本性违约，**十五社、**联社要求解除案涉《山林地承包合同》及其补充协议，并要求**公司返还案涉土地，本院不予支持。

依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条之规定，**公司要求继续履行案涉《山林地承包合同》及其补充协议，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、广州市白云区**镇**村第十五经济合作社、广州市白云区**镇**经济联合社与广州市**食品有限公司继续履行在2010年10月1日签订的《山林地承包合同》、在2010年11月1日签订的《山林地承包合同补充协议》及在2011年4月28日签订的《山林地承包合同补充协议》；

二、驳回原告广州市白云区**镇**村第十五经济合作社、广州市白云区**镇**经济联合社的全部诉讼请求。