集体建设用地和国有建设用地的土地租赁合同年限突破20年

【法院观点】

至于原告认为与被告签订租赁合同超过20年部分无效，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款的规定，现国务院并无出台相关规定，参考《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款的规定，本案所涉土地为集体建设用地和国有建设用地，因此，本院对原告主张超过二十年部分的请求不予支持。

（备注）

1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

2、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款 集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

【一审】

现本院根据原告的请求分析涉案租赁合同效力问题。原告提出无效的为：1、涉案租赁合同没有经过村民代表大会或三分之二村民代表议定程序；2、涉案租赁土地为农用地，被告改变了土地用途；3、涉案合同租金显示公平。对于第1点理由，根据《土地租赁合同》中“村民会议一致通过同意将位于A村自留地一块约六亩（湿地面积以增城市土局土地籍测量队用地图）租给乙方投资办学校配套用房使用。”的约定，原告已经明确承诺出租涉案土地是经过村民一致同意，被告无法得知原告内部工作流程，因此，被告基于对对上述合同条文的合理信赖签订租赁合同。现原告据此主张涉案租赁合同无效，依据不足；对于第2点理由，经广州市规划和自然资源局复函，涉案租赁土地中除去约权属不明的180平方米土地外，其他属于集体建设用地和国有建设用地，因此，不存在擅自改变土地性质的情况。原告据此主张合同无效，依据不足。对于第3点理由，因原告不申请对土地租金评估，故原告主张涉案土地租金过低，显示公平，其证据不足以佐证该项主张，故本院对原告主张涉案租赁合同租金过低并要求被告按照市场价支付租金的请求，不予支持。

至于原告认为与被告签订租赁合同超过20年部分无效，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款的规定，现国务院并无出台相关规定，参考《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款的规定，本案所涉土地为集体建设用地和国有建设用地，因此，本院对原告主张超过二十年部分的请求不予支持。

至于原告要求被告返还土地，恢复原状的诉讼请求能否支持的问题，如上文论述，涉案合同不具备无效的情形，且租期未满，原告主张恢复原状、返还土地，依据不足，本院不予支持。

综上所述，依据法律，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告A村经济合作社房诉讼请求。

案件受理费9560元，由原告A村经济合作社负担。

【二审】

对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。

本院认为，本案二审的主要争议焦点为涉案合同超过20年部分的效力认定问题。A村经济社以法律第一款规定为依据，主张土地租赁期限以20年为限。对此本院认为，法律规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”该规定以条款转介的方式将此类问题划归《中华人民共和国土地管理法》等法律规制，故本案土地租赁合同的租赁期限不应适用法律的规定，A村经济社的上述主张欠缺法律依据，本院对此不予支持。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据广州市规划和自然资源局向一审法院出具的《协助司法查询复函》显示，涉案土地性质涉及集体土地使用权和国有建设用地使用权，地上建筑物为B幼儿园，巳办理《建设工程规划许可证》。也即肖珊、陈国勇从A村经济社租赁取得涉案土地后，经合法许可建成幼儿园，已完成涉案地块的农用地转用审批手续、地上建筑物相关报建手续和建设用地规划许可，故该《土地租赁合同》不违反法律的强制性规定，一审认定合同有效依据充分，本院予以确认。

综上所述，A村经济社的上诉请求不能成立，应予驳回。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9560元,由上诉人A村股份经济合作社负担。

本判决为终审判决。