土地租赁合同租赁期限超过20年的部分判决有效的案例开始出现，是否会成为常态判决，还有待观察司法实践是否有更多的判例出现。以下的判例供研究学习，暂时不确定具有普遍性。从此判例中可以学习法院判决的法律依据以及逻辑推导。

【法院观点】

集体经营性建设用地租赁合同,虽然可以适用《中华人民共和国民法典》合同编的一般规定,但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性,《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定,以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。因此,当《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的,应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。

2019年8月26日修订、2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定:“集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前,国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下,司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章,作为认定合同效力的依据。农村集体土地的出租、出让等属于国家宏观政策调整的范围,也属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款所规定的公序良俗。只要当事人的民事法律行为符合有关规章规定,不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,就应认定民事行为合法。

国务院1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,规定了有偿使用国有土地的方式包括:土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押,以及不同用途土地的使用权出让最高年限。原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”该规章系在《中华人民共和国土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的,对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力,是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。广东省人民政府2005年5月17日通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定:“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”上述规章规定,国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限,集体建设用地使用权出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。因此案涉集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……(四)商业、旅游、娱乐用地四十年”，案涉土地用途属于商业用地，因此涉案土地租赁合同最长租赁期限为40年。

【一审】

本院认为：本案争议的焦点是案涉《土地租赁合同》、《三方补充协议》、《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》的性质及效力。上述协议中关于涉案地块的约定实质是B联社将涉案地块出租给A公司，B联社不参与项目具体建设、经营和管理，建设期间和建设完工后由A公司负责经营管理，B联社不承担A公司经营期间的法律责任，B联社在合作期内收取固定的经营使用费，合作期满后A公司将涉案地块及其所建的建筑物交还B联社，故上述协议不具有合作开发的法律特征，上述协议名为合作实为土地租赁。双方约定的经营使用费实质是A公司使用土地的对价即租金，A公司投资建设的成本实际上也是其承租涉案地块的对价；双方合同期满后A公司将其所建的建筑交还给B联社，该约定是双方对添附后果的约定。

涉案土地租赁合同的承租方为A公司，双方对此均无异议，本院予以确认。关于涉案土地租赁合同的出租方的问题，根据B联社的召开的成员大会及成员代表大会，B联社通过成员大会和成员代表大会表决同意B联社下的各经济合作社同意将辖区内所有留用地项目资产、合同、权益上调到B联社。2019年11月24日，B联社召开成员代表大会，表决同意由B联社按照合同整改细则统一与A公司签署合作开发合同，本案审理过程中原、被告对此均无异议。2019年12月5日，B联社作为甲方，A公司作为乙方，双方签署了《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》，对双方权利义务进行了约定，故本院认为涉案土地租赁合同的出租方已变更为B联社，B八、九、十、十一社已不再是涉案土地租赁合同的出租方，B八、九、十、十一社要求确认涉案土地租赁合同超过20年的租赁期的约定无效，其主体不适格，应裁定驳回起诉，本案就此另行制作民事裁定书。

涉案地块的土地所有权性质为集体所有，该地块已取得建设用地批准书，根据建设用地批准书的记载，土地用途为批发零售用地、商务金融用地，故该地块属于集体经营性建设用地，用途应为商业用地。

2019年8月26日修订、2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定:“集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前,国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下,司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章,作为认定合同效力的依据。农村集体土地的出租、出让等属于国家宏观政策调整的范围,也属于《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款所规定的公序良俗。只要当事人的民事法律行为符合有关规章规定,不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,就应认定民事行为合法。

国务院1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,规定了有偿使用国有土地的方式包括:土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押,以及不同用途土地的使用权出让最高年限。原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定:“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”该规章系在《中华人民共和国土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的,对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力,是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。广东省人民政府2005年5月17日通过的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定:“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”上述规章规定,国有土地最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限,集体建设用地使用权出租的最高年限,不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。因此案涉集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：……(四)商业、旅游、娱乐用地四十年”，案涉土地用途属于商业用地，因此涉案土地租赁合同最长租赁期限为40年。

本案中，涉案《土地租赁合同》，约定租赁时间从2006年2月28日起至2026年2月28日止，共计租用二十年。《土地租赁补充合同》，约定租赁时间从2026年2月28日起至2036年2月28日止。《三方补充协议》约定原租地合同之租赁期从街道与联社签订空港大道建设期计起，即至2049年2月28日止。B联社和A公司于2019年12月5日签署的《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》则约定合作期限为35年，自2014年2月10日起至2049年2月28日止。从上述协议可知，A公司和B联社已在《土地租赁合同补充协议暨华南嘉禾商业广场合作开发协议》将原《土地租赁合同》及《土地租赁补充合同》中约定的租赁期进行了变更，双方约定租赁期自2014年2月10日起至2049年2月28日，因此在计算40年的最长租赁期限时，应当从2014年2月10日开始计算，至2049年2月2日，租赁期限并未超过40年。因此B联社要求确认涉案地块2026年2月28日以后的租赁期的约定无效的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。

集体经营性建设用地租赁合同,虽然可以适用《中华人民共和国民法典》合同编的一般规定,但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性,《中华人民共和国民法典》第三百六十一条因此规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《中华人民共和国物权法》的规定,以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《中华人民共和国土地管理法》等法律进行规制。因此,当《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的,应当适用作为特别法的《中华人民共和国土地管理法》的特殊规定。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条,参照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款(2020年1月1日施行),《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：

驳回原告广州市白云区鹤龙街B经济联合社的全部诉讼请求。

本案受理费399915元，由原告广州市白云区鹤龙街B经济联合社负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。