广州市荔湾区关于实施《广州市旧村庄更新实施办法》的意见

为规范、有序推进本区旧村庄更新改造工作，促进荔湾城乡一体化发展，维护国家、集体、个人的合法权益，依据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗更新规字〔2016〕1号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）等文件的规定，结合荔湾区实际，特制定如下实施意见。

一、指导思想

以党的十八大精神为指引，紧紧围绕区十二次党代会建设国家重要中心城市核心功能区的部署，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持政府主导，通过荔湾区内旧村庄的更新改造，促进环境改善、产业升级、功能优化、生态宜居，逐步实现荔湾南北融合发展，增强人民群众的幸福感和获得感。

二、总体目标

争取用5~8年完成茶滘、东漖、西郊、河沙、坦尾、花地、五眼桥、鹤洞村共8条已批复或待批旧村庄的更新改造实施工作；稳妥推进山村、葵蓬、西塱、东塱、坑口、沙洛、南漖、海北、海南、海中、龙溪、增滘村共12条旧村庄的更新改造工作；积极探索旧村庄微改造。

三、适用政策

（一）花地村、东漖村、茶滘村改造方案于2009年6月前已经市政府批准且已全面实施改造工作，可按批准时至2016年1月1日前的政策执行；

（二）五眼桥、西郊、坦尾、河沙等村的改造方案于2016年1月1日前，已通过原市“三旧”改造领导小组或市土地管理委员会审议通过，且仍在有效期内的，可按改造方案批准时至2016年1月1日前的政策执行；

（三）2016年1月1日后改造方案通过市城市更新领导小组审议的旧村庄全面更新改造项目，适用《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）及其配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）的政策规定。

四、改造方式和改造模式

（一）旧村庄更新改造包括对旧村庄的全面改造和微改造两种方式：

1．全面改造。按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

2．微改造。以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施、管线下地、打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。

（二）旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：

1．征收储备。由政府整理土地，负责村民住宅和集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

2．自主改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

3．合作改造。由村集体经济组织通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。在旧村庄改造基础数据和改造成本审核公布前，村集体经济组织不得自行选取合作企业。

五、产业统筹

统筹推进旧村庄产业升级。

（一）区科工商信局负责组织编制《荔湾区产业专项规划》，统筹全区的旧村庄改造产业升级的定位和布局。

（二）《荔湾区产业专项规划》应当与《荔湾区功能片区土地利用总体规划》和已批控制性详细规划相协调。

（三）区城市更新局在组织编制旧村庄更新改造实施方案时，应充分考虑复建物业用地、融资用地、政府权益面积用地的产业定位和布局，应符合《荔湾区产业专项规划》要求。

（四）旧村庄改造中属于政府权益面积的产业用地，由改造主体完成“三通一平”后，无偿移交区土地储备机构。融资用地中的产业用地，由区政府进行统筹。

（五）由区国土规划局负责组织相关部门编制《政府权益面积产业用地公开出让方案》，经区城市更新领导工作小组审议同意后，依法依规组织公开出让。

六、工作任务

（一）分类分期推进旧村庄改造。

1．重点推进茶滘、东漖、西郊、河沙、坦尾、花地6个已批实施旧村庄项目的更新改造，加快五眼桥、鹤洞2个旧村庄更新改造项目实施方案审批；

2．稳妥推进其它未批旧村庄全面改造。对位于重大基础设施或重大平台建设区域内，或采用政府征收储备改造模式的旧村庄可优先申请改造。但是，对存在重大违法用地、违法建设尚未处理完毕，以及违规引入改造合作企业的，不得启动旧村庄改造工作。

村集体经济组织应充分征求村民意见，就改造意愿、改造方式和改造模式形成改造初步意见，经村民代表大会2/3以上代表表决通过，经属地街道办事处同意后，可向区城市更新局提出改造申请。区城市更新局结合项目成熟程度，统筹上报区城市更新工作领导小组审议。

区城市更新工作领导小组审议同意之日起60天内，由村集体经济组织依法组织全体村民进行表决，获得80%以上村民同意的，方可开展片区策划方案或项目实施方案编制。

旧村庄更新改造项目须经市城市更新工作领导小组审定并纳入城市更新年度计划，方可将片区策划方案或项目实施方案上报审批。

3．积极探索旧村庄微改造，保护历史、文化和自然生态。旧村庄微改造项目的办理程序和要求，按照《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）第六章规定执行。

由区城市更新局组织规划、消防、住建等部门，制定旧村庄微改造规划、消防、施工等技术标准和审批流程，经区城市更新工作领导小组审议同意后，报区政府批准后实施。

旧村庄微改造涉及融资地块出让、村级工业园拆除重建的，由村集体经济组织报区城市更新局提交区城市更新工作领导小组审议，经区政府同意后报市城市更新工作领导机构审定。

4．对于未纳入近期全面改造计划的旧村庄改造范围内集体旧厂房或村级工业园，需进行升级改造的，按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第（十八）条的规定执行。

（二）编制片区策划方案。

1．经区城市更新工作领导小组审议同意的旧村庄，由区城市更新局委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位，根据城市更新数据库中的相关基础数据以及村民表决通过的改造方式和改造模式开展片区策划方案编制工作。

2．区城市更新局应将全面改造的旧村庄纳入片区策划方案中，并明确改造范围、发展定位、更新策略和产业导向、城市公共配套基础设施设置等内容，进行经济可行性、规划实施可行性的评估，测算安置、复建规模、改造效益和完善相关配套设施。

3．片区策划方案已经市城市更新领导机构审议通过或控制性详细规划稳定的，可直接编制项目实施方案。

4．在符合城市总体规划要求的前提下，片区策划方案中的旧村庄更新改造项目涉及控制性详细规划调整的，须经市城市更新工作领导小组同意后，由区城市更新局组织片区策划方案编制单位编制控制性详细规划调整方案。

5．片区策划方案及旧村庄更新改造项目涉及的控制性详细规划调整方案，经区城市更新工作领导小组审议，报区政府同意后提交市城市更新局审查。

（三）编制项目实施方案。

1．片区策划方案经市城市更新领导机构审定后或控制性详细规划稳定的，由区城市更新局会同属地街道办事处，组织村集体经济组织开展编制旧村庄全面更新改造项目实施方案工作。

2．村集体经济组织委托规划设计单位编制项目实施方案的，须由村集体经济组织经民主程序表决提出拟委托的项目实施方案规划设计单位名单，经属地街道同意报区城市更新局批准后，方可开展项目实施方案编制工作。

3．编制项目实施方案的规划设计单位须具有乙级以上规划资质，并有编制广州市行政区域内旧村庄改造项目实施方案的成功案例。

4．项目实施方案（含改造补偿安置方案，下同）应当以纳入城市更新数据库的数据为基础，根据片区策划方案和经批准的控制性详细规划编制。项目实施方案应当明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。

5．旧村庄更新改造项目应当按照市场评估价确定融资地价，核算融资面积，融资地价评估时应充分考虑旧村庄改造项目拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。在项目实施方案上报市城市更新局前，由区城市更新局负责组织有资质的评估机构评估融资地价。融资地价应为提交市城市更新工作领导小组审议前12个月内的市场评估价。

6．旧村庄改造项目中政府统筹安置区用地，应由改造主体完成“三通一平”后，无偿移交区政府统筹使用；安排的政府统筹安置房权益面积（非独立用地），由改造主体统一建设后移交区政府指定部门，建设成本由政府承担。

7．在区城市更新局指导下，属地街道办事处组织村集体经济组织邀请相关专家对项目实施方案的经济性、可行性和实施风险进行评估论证。村集体经济组织应当根据专家论证意见组织完善项目实施方案。

8．项目实施方案应当公开征求村民和相关权属人的意见，征求意见时间不得少于30日。村集体经济组织充分听取各方意见并完善项目实施方案。

9．项目实施方案经属地街道办事处同意后报区城市更新局。区城市更新局在征求区各有关部门的意见并组织修改完善后，将项目实施方案提交区城市更新工作领导小组审议后，报区政府同意后，提交市城市更新局审核；市城市更新局书面反馈审核意见后，由区城市更新局指导村集体经济组织按照审核意见修改完善，由村集体经济组织依法组织村民代表大会表决通过后，报市城市更新局提交市城市更新领导工作小组审议。

10．项目实施方案经市城市更新工作领导小组审议并批复后，由区水务农业局会同区城市更新局、属地街道办事处，指导村集体经济组织依法组织村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人进行表决（表决内容包括补偿安置具体方案）。在3年之内获得总人数80%以上人数同意的，批复生效实施。

（四）依法依规引入合作企业。

1．选择合作改造模式的村集体经济组织，在基础数据经区政府审核公布后（村民房屋不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本），经区城市更新领导工作小组同意后，可引入合作企业。

引入的合作企业应当具备以下条件：注册资金不低于5亿元人民币的法人企业；两年内没有不良诚信记录的企业；有完成三旧改造成功案例的企业，优先考虑在广州市行政区域内已完成旧村庄全面改造案例的企业。

不得引入正在实施我区旧村庄更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业或联合体企业。

2．村集体经济组织应当通过市公共资源交易中心公开选择合作企业参与改造，引入合作企业的程序和要求，应当按照《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）第二十五条第一款（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项和第二款的规定执行。

3．引入合作企业的公告时限参照《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》的规定，不少于45日。

4．于2015年8月18日之前，村集体经济组织按当时市“城中村”改造有关程序，已通过村集体经济组织集体表决同意选择了合作企业的，视为合作改造，可直接向区城市更新局申请，经区政府同意后，确认改造融资地块的改造实施主体。

（五）依法依规开展房屋补偿安置工作。

1．旧村全面更新改造项目实施方案批复后，属地街道办事处组织村集体经济组织签订房屋补偿安置协议。在方案批复之日起2年内，签订补偿安置协议未达到补偿安置总数80%以上的，可以申请延期一年。延期期满后签约比例仍未达到补偿安置总数80%的，项目实施方案应当重新报批。

2．对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80%以上权属人签订补偿安置协议后，方可启动房屋拆除工作。其中，复建安置地块、市政配套地块范围内签约比例达到80%以上的，该地块可先拆先建。

3．区城市更新局应根据批准的项目实施方案制定旧村庄项目改造通告，经区政府同意，在区政府官网及项目所在地进行发布。

4．合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间因补偿安置问题产生争议的，属地街道办事处及村集体经济组织应进行协调，并由属地司法所调解，调解无果的，依据改造通告精神，为确保绝大多数村民的利益能够得到公平、公正的保护，由司法所指导村集体经济组织提起民事诉讼，依法动迁，确保动迁工作顺利进行。

5．合作改造、自主改造项目，在完成分期地块全部房屋的补偿和人员安置工作后，应将补偿协议相关资料、协议执行情况说明和具结书报属地街道办事处和区城市更新局加具意见后，向区产权登记机构申请办理产权登记手续。

（六）加强项目实施方案批后监管。

1．在项目实施方案批复后90日内，区城市更新局与项目改造主体需签订监管协议，明确具体监管措施及改造主体责任。旧村庄更新改造项目实施主体未按照批准的项目实施方案推进实施的，区城市更新局应督促项目单位整改。非因政府原因，未按照项目实施方案实施改造并拒不整改的，取消“三旧”改造相关优惠政策。

2．旧村庄更新改造全过程应按经批复的分期分块实施计划稳步推进。在项目改造实施主体确定后15日内，村集体经济组织应按照经批复项目实施方案和村民表决通过的改造房屋补偿方案，结合本村的实际情况，制定旧村庄更新改造的分期分块实施计划。分期分块实施计划经属地街道办事处同意，送区城市更新局审核后经区城市更新工作领导小组审议报区政府批准。

3．旧村庄更新改造分期分块实施应当按照安置地块优先于融资地块的顺序安排，也可每期安置地块与融资地块结合，但首期应当优先建设安置房；居住用地内（安置房用地除外）独立设置的市政公用设施和公共服务设施应当在当期建设总量（不含市政公用设施和公共服务设施）完成50%前建设完毕，并取得建设工程规划验收合格证。

4．村集体经济组织应依据分期分块实施计划制定当期改造工作计划，经属地街道办事处审核后，报区城市更新局。

5．旧村庄改造项目的复建安置资金监管，均按照《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗更新规字〔2016〕1号）执行（含资金监管办法生效前已批复项目实施方案或改造方案，但是还未建立监管账户的旧村庄改造项目）。

6．复建安置监管资金缴入区城市更新局选定银行设立的安置复建资金监管账户。

7．融资地块实施主体应当按照《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗更新规字〔2016〕1号）的规定，在分期分块实施计划批准之日起15日内，签订复建安置资金监管协议。并在指定银行设立复建安置资金专用账户，结合项目分期开发时序，按要求足额存入复建安置资金。

8．在项目实施方案或改造方案批复中未明确复建安置资金监管总额的，由村集体经济组织会同方案编制单位按相关规定测算资金总额，由股东代表大会2/3以上代表同意，经所在街道办事处审核后，报区城市更新局；在项目改造过程中，已批复建安置资金总额不足以完成复建安置项目建设的，需调整复建安置资金总额，调整程序按上述规定办理。

9．复建安置资金使用人对提供申请拨付复建安置资金的资金使用计划及相关证明材料的真实性、准确性负责，区城市更新局应对申请拨付复建安置资金的用途作合规性审查。

10．复建安置资金使用人在申请划拨每笔监管资金前，均应先将申请划拨资金相关资料报属地街道办事处同意后，再报区城市更新局申请支付。

11．村集体经济组织要指定一名信息报送联络员，于每周五（节假日顺延）将本周的工作完成情况（其中每月底加报本月固定投资情况）、存在的问题及下周的工作计划，报送区城市更新局和属地街道办事处。

12．由区城市更新局建立“一村一档”制度，加强对旧村改造的过程监管，规范管理旧村庄更新改造各类批文及协议（合同）等重要文件。村集体经济组织应将旧村庄更新改造过程涉及的所有批文及协议（合同）等资料，应在资料产生之日起5个工作日内送区城市更新局存档。

13．旧村庄更新改造过程中涉及规划修编调整事项的，村集体经济组织应将相关材料送经区城市更新局审核后，报区城市更新工作领导小组审议同意，由相应行政部门负责具体实施。

14．区国土规划局在办理旧村庄更新改造项目的供地手续前，应先征求区城市更新局的意见。

15．改造过程中需重大调整改造方案的，应报经原批准机关批准。

（七）建立常态化城市更新基础数据调查制度。

1．由区城市更新局牵头负责组织区各相关单位开展调查工作，完善城市更新数据库中土地、房屋、规划、人口、历史文化遗传等基础数据，并对数据的合法性和准确性进行认定。

区国土规划局应当结合农村地籍调查、土地调查、地形丈量等测量成果和城乡规划成果提供土地、房屋、规划基础数据。对区国土规划局尚不具有或不能提供的土地房屋基础数据，由属地街道办事处组织村集体经济组织委托有资质的勘测机构对现状土地房屋测量获取（需出具土地勘测定界技术报告和房屋成果报告）。历史文化遗传数据由区文广新局负责提供，人口数据由区公安分局负责提供。

对土地、房屋基础数据，已确权或取得合法用地批文的，由区国土规划局出具土地、房屋产权登记查册表或用地证明文件；对没有确权或没有取得合法用地批文但办理过规划报建手续的，由区国土规划局出具意见；对没有规划、国土批文的，由具有查处职责的执法部门会同属地街道办事处出具意见。

2．由区城市更新局会同属地街道办事处指导村集体经济组织对经认定的数据进行公示。数据公示应在改造项目所在地和区政府官网公示15日以上，对数据有异议的，数据调查和核查部门应予以答复，确有错误的，应当更正。数据公示无异，由区城市更新局负责汇总，呈区城市更新工作领导小组审核报区政府审定后，提交市城市更新局审查通过并纳入城市更新数据库。

3．经市城市更新局核查，房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量、违法建筑（应明确建设时间）、合法建筑、建筑栋数、基底面积等各类数据总量误差超过5%的，应由区城市更新局重新组织数据调查。

4．详细摸查历史文化建筑。旧村庄更新改造过程中应当把保护历史文化建筑落实到片区策划编制、项目实施方案编制、行政审批及实施过程中，实现历史文化保护与旧村更新和谐共融、协调发展。

村集体经济组织应根据区文广新局提供的旧村庄更新改造范围内历史文化文物基础数据（含历史风貌建筑数据，由国土规划局提供），委托相关资质的单位编制历史文化文物保护方案。区文广新局负责组织相关专家对历史文化文物保护方案进行审议，并提出相关意见。

5．区国土规划、住房建设、科工商信等行政主管部门应与区城市更新部门建立数据共享机制。

（八）加强旧村庄改造的宣传。

1．区宣传部门应协助区城市更新局适时通过各种形式加大对旧村庄更新改造工作的正面宣传，提高广大群众对旧村庄更新改造的正确认识、理解和支持，让村民明白旧村改造工作是一件国家、集体、个人共赢的大好事。

2．在项目改造过程中，属地街道办事处要指导村集体经济组织做好改造宣传工作，通过张榜、广播、派发宣传单张、致村民的一封信等行之有效的方式宣传改造的政策、程序、进展等相关情况。区城市更新局应对项目改造的相关程序进行监督，并及时公开监督信息。

（九）建立奖惩机制。

对在旧村庄改造涉及事项不作为或乱作为的部门、属地街道办事处、改造主体及个人，由区城市更新工作领导小组向区监察局提请追究责任。对表现突出、成效明显的单位及个人给予奖励。

七、工作职责

（一）区城市更新工作领导小组，负责统筹协调解决我区旧村庄更新改造工作中的重大问题，审议我区旧村庄更新重大政策措施，审议旧村庄更新改造片区策划方案及项目实施方案，研究旧村庄更新项目重大复杂事项，需提交会议审议的其他事项。

（二）区城市更新局负责旧村庄更新改造的政策指导，组织旧村庄城市更新年度计划的申报；建立常态的基础数据调查制度，组织区各相关部门开展基础数据调查工作；组织旧村庄更新改造片区策划和项目实施方案的编制和报批，以及项目批后改造分期建设与监督管控、改造资金监管和涉及市级审批事项的协调服务。

（三）区监察部门负责对旧村更新改造项目实行全程监督，建立有针对性的监管制度。

（四）各属地街道办事处负责统筹和领导旧村庄更新改造工作，要加强村班子建设，完善村班子工作激励机制。负责组织宣传项目实施方案及相关更新改造政策工作；负责组织旧村庄更新改造重大事项表决、改造补偿安置、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作；负责村上报的材料的审核、出具意见等工作；配合区城市更新局开展对村的复建安置资金、项目分期计划实施监管。

（五）各村集体经济组织是旧村庄更新改造的实施主体，负责依法依规落实旧村更新改造的各项具体工作。

（六）区各相关职能部门在各自法定职责范围内依据区城市更新工作领导小组的决策开展旧村庄更新改造的相关工作，建立旧村庄改造报批的绿色通道。依据本实施意见的职责任务及各自的法定职责，组织起草旧村庄更新改造工作的相关操作细则，报区城市更新工作领导小组批准后组织实施。其中，区城市更新局负责起草旧村庄更新改造申报流程、分期实施计划管理细则等相关配套文件；区水务农业局负责组织起草旧村庄更新改造过程表决事项的具体程序。

（七）旧村庄更新改造应当与查处违法用地、违法建设相结合。

1．由具有查处职责的执法部门负责建立“两违”查处机制，杜绝新增违法用地、违法建设，加大对现状违法用地、违法建设查处，建立旧村违法用地、违法建设专门档案和情况通报机制。

2．属地街道办事处应当履行查控违法建设属地管理职责，及时有效制止违法建设行为。

3．村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障村集体共同利益。

八、本意见中村集体经济组织、村，指我区各街道办事处辖内股份合作经济联合社；村民代表大会，指经济联社股东（社民或社员）代表大会；村民，指经济联社股东（社民或社员）。

九、本实施意见自2017年9月1日起施行，有效期5年。