商品房的建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组成。

23.1  套内建筑面积

套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积之和。

（1） 套内使用面积是指客厅、卧室、厨房、卫生间等商品房各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和，是能够让买受人直接使用的面积。

（2） 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或其他承重支撑体所占的面积，有共用墙和套内自有墙体两部分。商品房各套（单元）之间的分割墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙（山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（3） 套内阳台建筑面积。阳台建筑面积按《房产测量规范》的规定计算面积。

23.2  共有建筑面积

共有建筑面积是各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公用房屋。共有建筑面积的产权由整幢建筑的产权人共同拥有，开发商无权随意处置，不得出售、出租、赠送等。

23.2.1  共有建筑面积的组成。

根据《房产测量规范》规定，共有建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积。

23.2.2  共有建筑面积的分摊方法。

共有建筑面积的分摊原则是，整幢房屋产权人共同所有的共有建筑面积，由整幢房屋产权人共同分摊，非整幢房屋产权人共同使用的共有建筑面积应由共同使用的产权人共同分摊。

（1） 住宅楼共有建筑面积的分摊方法。

住宅楼以幢为单位，须先计算出整幢建筑的共有建筑分摊系数（K值），它的计算方式为：

共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷套内建筑面积之和

商品房分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×分摊系数

（2）  商住混合楼共有建筑面积的分摊方法。应根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢建筑物的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得到的分摊面积再各自分摊。

住宅部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照（1）中的方法和公式，按各自的

套内建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法按照各自的功能，参照商住混合楼的分摊计算方法分摊。

23.3  根据《商品房销售管理办法》第18条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。