代理词

尊敬的审判长、审判员：

受原告盐城LS物业有限公司委托，现，就本起物业纠纷案件，发表代理词如下：

一、原告是依法设立、具有独立法人资格，专业从事物业管理服务活动的企业，具有相应的物业管理资质。

二、自2016年6月1日起，原告取得了盐城市城南新区新河街道南新河社区所在的新河商业街的物业管理权。因为，盐城市城南新区新河街道南新河社区居民委员会作为委托方，与原告就新河商业街的物业管理事宜，与原告签订了《小区物业管理委托合同》。

三、根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定，尤其是第二条、第三条、第二十条，我们知道，居民委员会是居民自我管理、自我服务的基层群众自治组织，其任务之一便是办理本居住地居民的公共事务和公益事业，协助市、市辖区的人民政府有关部门开展工作，等等。在2016年6月1日之前，该区域范围内的脏乱差现象较严重。并且，该区域相关物业项目（包括小区在内）并没有成立业主委员会。因此，治理该区域脏乱差的现象，毫无疑问成为该社区居委会的公共事务之一。因此，该社区居委会和原告签订物业管理合同，既符合其法定职责，合同目的也具有合法性。

四、根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”据此，该社区居委会与原告签订物业管理合同，具有合法的主体资格。

五、该物业管理委托合同，不但约定了物业管理区域，而且约定了物业管理的具体内容、服务质量标准以及物业管理服务费用标准。完全符合国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《盐城市物业管理条例实施细则》以及《物业服务收费管理办法》等相关法律法规规章和政策的规定。

六、该社区居委会与原告所签订的物业管理委托合同，对该合同所及范围内的小区及业主具有约束力。

七、本案被告在原告物业管理项目范围内。因此，该合同同样约束本案被告。

八、原告依约提供了相应了物业管理服务。

九、因此，原告有权向本案被告收取物业服务费用，本案被告有义务向原告支付物业服务费用。

十、本案在提起诉讼之前，原告就物业费的收取一事，多次与本案被告进行沟通，经书面催交无果；并且，在新河街道物业管理处的主持下，调解未果。符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的条件。

十一、针对本案被告答辩声称，原告所提供的物业服务质量问题，现，作如下说明：一是，根据该社区居委会所提供的书面证据，证明原告的物业管理质量经考核基本合格；二是，根据物业管理委托合同，原告所提供的是《盐城市普通住宅小区物业管理服务等级制度参考标准》中的二级服务标准；三是，本案被告不是住宅业主，而是商业用房的业主（或者物业使用人）。因此，原告在该物业项目中所提供的是普通住宅小区二级物业服务标准，该社区考核认定原告所提供的物业管理服务基本合格，也是以该标准进行考核的！如果本案被告有异议，请对照该标准，向法院提供证据和理由。

十二、针对本案被告声称没有享受到原告的物业服务，我们只能说：第一，我们尊重你们的主观感受；第二，你们的主观感受有误！——这要从几个方面进行分析。第一，原告所提供的物业服务是公共服务，不是专门针对本案被告所提供的专项服务或者特约服务！如果本案被告有合同之外的服务要求，可以与原告另行协商一致并签订新的服务合同，当然，那会产生新的服务费用！第二，原告提供物业服务的区域范围为新河商业街。这既包括新河商业街范围内的住宅小区，也包括商业用房。本案被告认为商业用房不需要物业管理服务的答辩意见是不对的，既不合法，也不合理。所谓不合法，是指本案被告的这个意见，不符合上述所引述的法律法规规章和政策规定。所谓不合理，是指本案被告的这个意见，不符合社会情理和商业惯例。首先，本案被告应该明白这样一个事实：你为什么要在该区域从事经营性事业？你还不是看中了该区域的市场区位优势？还不是看中了该区域的客流量优势？还不是看中了该区域的经济效益优势？你既然利用该区域的种种优势而受益，凭什么原告在该区域提供物业服务而你就不想缴纳物业服务费用？

十三、根据合同，原告完全可以向本案被告收取地上停车秩序管理服务费，但是，为了构建和谐的物业服务关系，原告暂时并未主张；根据合同，原告完全可以向本案被告收取“从逾期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金。”但是，本着同样的良好愿望，原告仍未主张。

总之，原告与社区居委会所签订的物业管理委托合同合法有效，原告按照该合同提供了相应的服务，因此要求本案被告支付相关物业服务费用合法合理，应该得到人民法院的依法支持。当然，诉讼不是目的。原告只是想借助民事诉讼程序，借助人民法庭这个平台，和本案被告就物业服务方面的问题做一次较为深入的沟通。如果本案被告有意，原告愿意在法庭的主持下接受调解，希望在以后的时间里一起构建良好的服务关系！谢谢！

宗潜

2018/3/3