案情介绍
2016年8月1日，买方彭某与卖方刘某签订《房地产买卖合同(居间版)》(NO:0006827),约定彭某以145万元的价格购买刘某位于XX市XX镇XX路房屋。合同签订后，彭某已按约定向刘某全额支付所有房款，且刘某也于2017年6月3日将房屋交付给彭某，彭某已入住该房屋一年有余。但由于刘某未按约定将彭某交给其赎楼的60万元用来提前还清银行贷款，导致案涉房屋未涂销抵押，无法过户到彭某名下。后，由于刘某个人的经济纠纷被深圳市XX有限公司起诉，并对刘某名下的涉案房产进行了财产保全，法院予以查封。
彭某得知情况后，向法院提起查封异议，但最终法院驳回了彭某的异议申请，无奈之下，彭某委托我律所房产团队代理此案，团队律师经过查阅案件资料并结合事实情况，认为彭某完全可以要求解除涉案房屋的查封，法院驳回其异议的做法存在错误，现在的救济途径就是立即向法院提起执行异议之诉，再次要求法院解除涉案房屋的查封。
一审法院判决
但遗憾的是一审法院仍是没有采纳我们的意见并再次驳回我们的请求，而其驳回的理由为：其实施保全查封之时，彭某未履行完付款义务，刘某也未过户，合同未履行完毕，刘某仍登记为案涉房屋所有权人，保全查封并无不妥。至于刘某未能履行义务，应向彭某承担何责任，可另案解决。
二审法院裁定
一审判决作出后，团队律师认为一审判决存在严重错误，法律适用上一审法院无视《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于查封异议的规定，事实上一审法院也完全没有审查彭某对涉案房屋是否享有能够排除执行的权利，仅以简单的权属外观登记来否定彭某实际享有的合法债权。申请异议是法律赋予买受人的合法权益，目的是保护买受人合法享有的已经交付的债权，而至于买受人与出卖人之间如何解决纠纷以及如何进行追责则是属于买卖关系中的维权事宜，双方可以另案解决，但并不能当然的以此就排除买受人申请查封异议的权利。
于是团队律师依然决定提起上诉，经过在法庭上据理力争，最终二审法院认为一审法院未能查明彭某与刘某之间签订的房屋买卖合同的实际履行情况，未对彭某对涉案房产是否享有能够排除执行的权利进行审查，系基本事实查明不清。最终裁定撤销一审法院XX号民事判决，本案发回一审法院重审。至此此案经过一波三折，终于转向明朗，我们也期待案件发回重审之后能达到期待的效果。
律师解析
1、本案中，彭某作为深圳市XX有限公司申请对刘某名下财产采取财产保全措施一案的案外人，基于其就案涉房屋享有足以有效阻止强制执行的权利(与刘某签订了合法有效的房地产买卖合同、已向刘某支付了全部房款、并且案涉房屋已合法交付其使用)，其有权在深圳市XX有限公司与刘某的执行程序终结前向执行法院提起案外人查封异议以阻止法院对案涉房屋的执行，维护自己的合法权益。
2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
具体到本案，彭某在2018年8月22日法院查封之前，已与刘某签订了合法有效的房地产买卖合同，在2017年6月3日已合法占有案涉房屋，于2018年8月30日支付完全部房款，且也非因彭某原因导致未办理过户登记。因此，彭某对案涉房屋的权利足以排除执行，对于其提起的执行异议，法院应予支持。
律师建议
1、建议买卖双方在签订房屋买卖合同后应及时履行合同项下的义务，特别是买方在支付房款后应及时催促卖方办理过户登记手续，以免发生不必要的讼争。
2、合同签订后，交易房屋被他人查封的，如买方能够证明已支付大部分或全部房款，且实际占有使用房屋，仅是由于卖方原因才未能办理过户手续的，买方可向法院提出查封异议要求法院解除对该房屋的查封。
3、房屋被解封后，买方应当及时向卖方提起诉讼，要求卖方协助办理过户手续，以确保交易房屋最终过户至买方名下，防止交易被二次查封。