颜惠律师

之前有顾问单位的股东咨询借名买房存在什么法律风险，笔者通过整理发现存在以下风险，望大家谨慎对待此问题：

一、借名购买经济适用房等政府针对特殊人群的政策房屋，存在的风险：

政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用房，而原应享受经济适用房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了社会公共利益。我国《民法典》第132条规定:“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”同时对这种恶意串通损害他们合法权益的民事法律行为做了规定，《中华人民共和国民法典》第154条也作出了规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”第155条规定“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”所以，如果该借名买的房屋是这类房屋，有可能导致该协议无效。

 二、借名购买普通房屋，存在如下风险：

1.  名义产权人反悔的风险。同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。

2.  在名义产权人领取房产证之后，至其将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，如果名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。

3.  即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

 三、规避风险的一些办法：

1.  签订一份完备的隐名代理委托合同，进行公证;

2.  签订《借名买卖协议》；

3.  保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途是“代本人（借名人）支付购房款” ；

4.  将房屋抵押给实际出资人;

5.  实际出资人保留所有房屋买卖的凭证原件在自己手上;

6.  借名人借名购买的房屋符合过户登记条件时，应及时要求出名人将房屋过户至自己的名下，预防不必要的纠纷发生；

7.  在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋；

8.  为防止登记在出名人名下的房屋被无权处分并被第三方善意取得，借名人可采取与出名人签订最长期限（20年）租赁合同的方式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。