关于肺炎疫情期间合同解除的法律分析

一、涉及合同解除的法、法规依据

1、《中华人民共和国民法总则》；

2、《中华人民共和合同国法》及相关的司法解释；

3、《中华人民共和国民事诉讼法》及相关的司法解释；

4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》；

5、《云南省人民政府关于应对新冠肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》；（云政发【2020】4号）

6、《云南省人民政府印发关于支持实体经济发展的若干措施的通知》；（云政发【2020】11号）

  7、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知（法发〔2020〕12号）

   8、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发〔2020〕17号）

二、案件基本事实。

根据出租方向律师提供的《租赁合同》等相关资料，我们筛选了本案的基本事实。

1、2015年12月29日，出租方与承租方签订《资产租赁合同》，租赁资产总建筑面积为10773.83平米，包括大酒店1至8楼、地下室、洗衣房、员工住宿楼、停车场、游泳池及附属设施、设备等；

2、2016年1月1日至2017年4月30日期间为免租装修期；

3、租赁期限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，租期满，出租方有权收回出租房屋、停车场等租赁资产；

4、租金按年支付，为每年人民币112万元，先付后用，除第一年外，承租方应于上年度租赁期限届满前一个月内（每年4月内）向出租方一次性支付下一年度的租金，逾期承租方向出租方承担违约责任；

5、承租方未按照合同约定缴纳租金的，出租方有权利用履约保证金进行冲抵，并按日收取千分之五的违约金；

6、免责条款：出租期间，因发生战争、自然灾害等不可抗力因素致使本合同不能继续履行或造成损失的，出承租双方互不承担责任。

7、承租方超期一个月未支付租金或未付清租金的，出租方可以解除合同且不承担任何赔偿责任。

8、2020年2月12日承租方发函申请减免2020年-2021年度1个季度租金28万元的请求并请求推迟支付剩余84万元租金；

10、2020年5月11日，承租方发函要求出租方减免全年租金80万元；5月20日，出租方向承租方发出房屋租金催缴函，要求承租方支付80万元租金和及违约金；6月1日承租方对此做出回应拒绝支付2020年度-2021年度租金及违约金。

三、法律分析

（一）出租方主要诉求

1、要求与承租方解除租赁合同；

2、要求承租方支付2020 -2021年度房屋等资产使用期间的租金及违约金。

（二）诉讼风险

本所律师分析认为，本案进行诉讼后，在疫情未结束期间出租方要求与出租方解除租赁合同的诉讼请求可能被法院驳回,承租方可能提出的主要抗辩理由为：

1、据《租赁合同》第三条约定，2016年1月1日至2017年4月30日期间为免租装修期，可以看出，承租方为履行合同是花费了巨大的人力、财力及时间成本的代价，根据《中华人民共和国》第五条规定:“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。在肺炎疫情期间提出解除合同，明显有违公平原则。

2、据《云南省人民政府关于应对新冠肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》（云政发【2020】4号）、《云南省人民政府印发关于支持实体经济发展的若干措施的通知》（云政发【2020】11号）及地方政府政策文件精神是全面落实保持经济社会平稳健康发展、支持中小企业脱困、渡过难关以促进经济发展，请求减租金或免租金并继续履行合同。

3、认为“肺炎”疫情是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力；我国《民法总则》第180条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”根据我国《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人租金且不承担违约责任。

4、根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的精神，出租方要解除合同不应当得到支持。其中第6项规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。” 。据此，可请求人民法院驳回出租方解除合同的诉求。

四、本案的诉讼策略

（一）根据《合同法》的规定，合同解除的方式有约定解除、协商解除、法定解除三种方式。合同法第九十四条规定了五种法定解除的方式，即1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;5、法律规定的其他情形。本案的租赁纠纷发生在“肺炎”疫情的特殊时期，易引发是否存在不可抗力的争议，为了在诉讼中掌握主动权，建议要求晋炀公司继承履行合同并支付租金。如承租方拒绝支付，认为存在不可抗力，就应当承担相应的举证责任。

（二）针对承租方可能提出的抗辩及承租方的诉讼目的，建议积极搜集疫情期间承租方经营状况及当地政府有无发布酒店停止经营的通知或决定等方面的证据。出租方已经做出让步，但承租方仍然拒绝支付租金，其要求免去全年租金理由没有事实依据和法律依据。

（三）根据实际情况制定合理、可行的诉讼目标。鉴于本合同的履行或多或少确实存在受到“肺炎”疫情的影响。先向法院起诉要求对方继续履行合同，支付租金并承担违约责任，在法院判决后，如果对方仍然不支付租金，出租人行使合同解除权的主张被裁判机关支持的可能性较大。

以上是律师就本案纠纷拟为出租方提供服务的初步分析方案，供出租方参考，具体细节问题双方可进一部探讨协商，我们期待双方在该项业务合作成功。