庄军仁律师

购买房屋时要查询房屋的权属、有无司法查封、抵押等情况。不然的话就可能出现钱给了，房子无法过户的窘境。2021年1月1日《民法典》实施后，购房时查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

居住权，是指居住权人按照合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要的权利。那么居住权的设定方式有哪些？第一、依合同而取得居住权。如双方当事人签订居住权合同，并办理居住权登记。第二、依遗嘱等法律行为取得居住权。房屋所有权人可通过设立遗嘱的方式为他人设定居住权。

例如：甲和乙在婚姻关系存续期间购买了一套房屋，后二人感情破裂欲意离婚，双方协议约定由甲享有全部的房屋所有权，并由甲补偿房屋折价款50万元给乙。不过乙担心其放弃了房屋所有权之后，甲不能如期向其补偿相应款项，故双方还约定在甲全额支付补偿款之前，乙有权在该房屋内居住。

在《民法典》出台之后，乙即可以通过与甲约定设立居住权的方式，更好地保护己方的利益。双方可以在离婚时协议约定房屋归甲所有，甲应当向乙支付一定数额的房屋折价补偿款，并且乙在甲足额给付前述房屋折价补偿款之前对于该房屋享有居住权。此后，乙虽失去了该房屋的所有权，但可以在该房屋内居住，直至甲向其全额支付完毕房屋折价补偿款，双方方可再行将该居住权登记予以注销。在居住权存续期间，乙对于房屋所享有的居住权可以对抗甲的房屋所有权，即使甲将该房屋另行出售，由于该居住权已经登记，乙对于房屋所享有的居住权亦可以对抗新的房屋买受人。法律依据：《民法典》第三百六十六条  居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

案例 2010年，张先生与王女士结婚，婚后未生育子女。2018年2月，患病的王女士立下遗嘱，在自己过世后将她和张先生住的房屋（婚前个人财产）赠与其弟王某，但张先生再婚之前仍可居住其中。2019年某法院判决该房屋归王先生所有，张先生拥有该套房屋的居住使用权。判决后，张先生一直居住在该套房屋内，但发现王先生将该房屋挂网上出售，张先生拿着判决书来到某法院执行局，申请居住权强制执行。法院于2021年2月作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。法律依据：《民法典》第三百七十一条  以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

      同时《民法典》规定了当事人可以通过合同或者遗嘱的形式设立居住权，居住权的设立一般是无偿的，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

因此，正确理解“居住权”的内涵和外延，发挥此种新增用益物权的作用，妥善解决日常生活中可能遇到的难题，具有重要意义。